Direitos. Arrendamento de imóveis objeto de crédito à habitação e hipoteca

A minha esposa ficou desempregada e temos um filho com apenas um ano. Ao mesmo tempo, ternos de assegurar o pagamento de um crédito mensal pela aquisição do nosso apartamento, que possui uma hipoteca a favor do banco. Face à enorme dificuldade de pagamento da mesma, pensámos em arrendar o apartamento e ir viver temporariamente para casa dos meus sogros. Visto que possuímos o crédito e o imóvel possui a referida hipoteca, é possível fazê-lo?

No dia 9 de novembro de 201 2, foram publicadas as leis n.° 57/2012, 58/2012, 59/2012 e 60/201 2, que introduziram novas alterações ao regime do credito à habitação. Este conjunto de diplomas surgiu numa fase económica caraterizada pelas dificuldades sentidas pelas famílias portuguesas no cumprimento das suas obrigações perante as entidades bancárias, nomeadamente no crédito à habitação.

A Lei n.° 59/2012 alterou o Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro, que regula o regime de crédito à aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento (art. 1º). pelo identificado diploma foi estabelecida às instituições de crédito uma limitação relativamente ao incumprimento dos contratos de crédito à habitação, passando apenas a poderem acionar a hipoteca quando exista a falta de pagamento de três prestações. A mesma lei institui, ainda, limitações ao agravamento de encargos com o crédito (p. ex. aumento do "spread" estipulado no contrato de crédito), no caso em que os mutuários decidam arrendar o imóvel a terceiro, quando esse ou outro membro do agregado familiar tenha mudado de local de trabalho para lugar que não diste menos de 50 km ou se tenha verificado uma situação de desemprego. No entanto, esta proibição não opera automaticamente, ou seja, para produzir efeitos perante o banco, é necessário que exista uma menção expressa no contrato de arrendamento de que o imóvel se encontra hipotecado em garantia de um crédito para a aquisição de habitação própria permanente do senhorio e que o arrendatário deposite a renda na conta bancária do mutuário associada ao empréstimo. 

Assim, no que diretamente diz respeito à realização de contratos de arrendamento por parte dos proprietários de imóveis que sejam partes em contratos de crédito com entidades bancárias, não se verifica nenhuma proibição expressa na lei que impeça a celebração dos mesmos. Aliás, parece retirar-se, pela existência da lei que beneficia as situações identificadas, que existe possibilidade de o proprietário celebrar contrato de arrendamento com terceiro.

Por outro lado e embora o arrendamento não seja vedado pela lei, podem as partes, de acordo com o principio da liberdade contratual, estipular no contrato de crédito à habitação (que na maioria esmagadora é mútuo com hipoteca) limitações ou proibições à celebração de contrato de arrendamento por parte do mutuário. Nessas situações, o clausulado acordado é a "lei" a cumprir na execução do contrato. Por essa razão, a possibilidade de arrendar o imóvel deverá ser precedida da análise do contrato e, se necessário, do consentimento da respetiva entidade bancária.

Vale ainda a pena acrescentar que, para proteção dos agregados familiares com graves dificuldades económicas, que celebraram contrato de mútuo com hipoteca para aquisição da sua única habitação própria e permanente, a Lei n.º 58/2012 acumula ao exposto a possibilidade de esses apresentarem um plano de reestruturação das dívidas emergentes do credito à habitação (caraterizado pela possibilidade de existência de períodos de carência, prorrogação do prazo, redução do "spread" e concessão de empréstimos adicionais). Por fim, no âmbito dessa lei. existe, ainda, possibilidade de serem aplicadas medidas substitutivas da execuçao hipotecária (que incluem a entrega do imóvel hipotecado ou a sua venda ao Fundo de Investimento Imobiliário para arrendamento habitacional, com ou sem arrendamento e com opção de compra a favor do devedor, ou ainda a troca por uma habitação de valor inferior). 

Desta forma, antes de arrendar o imóvel nos termos expostos, deverá previamente analisar os termos do contrato e entrar em contacto com a entidade bancária. 

Por Mariana Martins, Gabinete de Advogados António Vilar, Luís Cameirão & Associados

Artigo publicado no jornal Vida Económica