Banca. Está na hora de fixar a taxa de juro do seu crédito à habitação

E se conseguisse garantir um indexante em torno de 1% durante 30 anos? Tal como as taxas Euribor, as taxas ‘swap’ – que servem de indexante para a taxa fixa – nunca estiveram tão baixas. A ideia pode não parecer muito ‘sexy' à primeira vista. Afinal os tradicionais indexantes estão em "ultramínimos" históricos e a relação dos portugueses com as taxas Euribor não vem de ontem. É na verdade quase cultural. Apesar disso, talvez esteja na altura de começar a pensar em fixar a taxa de juro do seu crédito à habitação.

Nem todos os bancos lhe oferecem essa possibilidade. Apesar da taxa fixa ser a norma no resto da Europa, em Portugal apenas sete bancos permitem essa modalidade e três deles não lhe permitem sequer fixar a mais de dez anos. Significa isto que, findo esse prazo, terá de submeter-se à taxa variável ou voltar a negociar com o seu banco um novo período de taxa fixa, sujeitando-se no entanto à evolução das taxas ‘swap' no mercado até lá. 

Tal como acontece nas taxas Euribor, também as taxas ‘swap' nunca estiveram tão baixas. Alguns bancos utilizam-nas directamente como indexantes na taxa fixa - como é o caso do Barclays e do Santander - enquanto outros usam-nas como referência para calcular a sua componente fixa - regra geral, mais alta do que a taxa ‘swap' de mercado - à qual somam o ‘spread'. Por exemplo, enquanto no Santander, uma taxa de juro fixa simples resulta de um ‘spread' acrescido do valor de mercado da taxa ‘swap' a cinco anos - 0,212%, o Deutsche Bank determina que o custo da componente fixa para o mesmo período ronda os 0,6%, e no Crédito Agrícola chega mesmo aos 2,75%, aos quais acrescem depois o ‘spread'. Ou seja, é o banco que determina qual o preço comportável para o risco em que a instituição incorre ao fixar a taxa de juro. Isto porque, ao longo do tempo o banco pode vir a financiar-se a preços superiores aqueles que concordou em cobrar-lhe durante 30 ou 40 anos. 

Este será portanto um dos factores a ter em conta: verifique se o seu banco lhe oferece uma taxa ‘swap' ou, não o fazendo, se o custo fixado pelo bancos difere muito dos actuais níveis das taxas de mercado. Obviamente terá também de ter em atenção o ‘spread' cobrado uma vez que, em última análise, será da soma destas duas parcelas que resultará a melhor opção.

Em todas as simulações feitas pelo Económico, nenhum banco fez depender o seu ‘spread' da modalidade de crédito escolhida, variável ou fixa. Pelo que, considerando o ‘spread' constante, a sua escolha será portanto entre rever a taxa semestralmente ou anualmente, se optar por uma Euribor, ou fixá-la a cinco, dez, 15 ou até 20 ou 30 anos. E se actualmente uma Euribor a 12 meses "custa-lhe" 0,183%, uma taxa ‘swap' a 30 anos cota em 0,774%. Pouco abaixo aliás da taxa a 40 anos que segue nos 0,782%. 

Para ter uma ideia de quão baixo é este valor basta olhar para o valor médio das taxas Euribor desde a sua criação, em 1998. Desde então, a taxa Euribor a três meses cotou em média nos 2,333%, enquanto a Euribor a seis meses atingiu um valor médio nos últimos 17 anos de 2,442%. Já quem optou pela taxa Euribor a 12 meses pagou um pouco mais pelo seu crédito à habitação, já que a média deste indexante foi de 3,215%. Ora, actualmente o mercado dá-lhe a oportunidade de garantir que o seu indexante será inferior a 1% durante todo o período de vigência do seu contrato. 

Pode parecer difícil prescindir dos actuais níveis das taxas Euribor mas é preciso ter em conta que o actual período de baixas taxas de juro constitui uma verdadeira exceção histórica. Ou seja, as taxas de juro voltarão a subir e com elas a prestação da casa de quem tenha optado por uma Euribor. Já quem fixar a taxa agora poderá desfrutar dos actuais níveis das taxas ‘swap' - ou de um valor aproximado - durante a vigência do contrato. Por exemplo, se considerar o valor médio da taxa Euribor a três meses (2,333%) durante 30 anos face a um indexante fixo negociado a 1,2% para o mesmo período (taxa ‘swap' a 30 anos cota em 0,77%) no final de contrato o custo com juros será mais de 100% superior no caso de ter optado pela taxa variável. 

Uma opção que não é exclusiva para quem contrata agora um crédito à habitação. Pode sempre apresentar, durante a vigência do contrato, uma proposta ao seu banco para alterar a modalidade de variável para fixa, a qual ficará sujeita à aprovação do banco. É necessário, no entanto, ter em atenção que o banco poderá aproveitar para rever o seu ‘spread' o que significa que, caso seja daqueles clientes com ‘spreads' até 1%, esta opção pode não ser vantajosa. Não se esqueça ainda que a alternativa de taxa fixa acarreta maiores custos em caso de amortização antecipada. O banco cobra-lhe 2% sobre o montante amortizado, enquanto na taxa variável o custo baixa para 0,5%.

Fonte: Diário Económico