Esqueça o ‘spread’, olhe para as taxas

Há quatro anos que as comissões e seguros não pesavam tanto no custo total do crédito à habitação. Portanto é hora de olhar para as taxas de juro em vez de continuar agarrado ao ‘spread’. A concessão de crédito à habitação começa a descolar depois de vários anos de puro marasmo. Por um lado os bancos estão mais receptivos a emprestar, revendo gradualmente os seus prémios de risco. Por outro, os consumidores recomeçam a fazer contas à vida num horizonte mais alargado, seduzidos por indexantes em terreno negativo, ‘spreads' mais atractivos e alguma correcção nos preços do imobiliário. Tudo somado, os bancos portugueses concederam 992 milhões de euros em crédito à habitação nos primeiros quatro meses do ano, mais 48% do que em igual período do ano passado.

Os empréstimos para a compra de casa parecem assim querer retomar alguma normalidade depois de vários anos de completa excepção. Primeiro com a subida recorde dos indexantes, depois com a subida desmesurada dos ‘spreads' e agora com a queda abrupta das taxas Euribor, que chegam mesmo a terreno negativo. Anormalidades que, melhor ou pior, trouxeram para o léxico comum o ‘spread' e as taxas Euribor. Logo, não será de estranhar que, na hora de contratar um crédito, o cliente tenda a olhar quer para um quer para outro, ignorando termos talvez mais complicados. Será o caso das várias taxas, algumas criadas pelo Banco de Portugal nos últimos anos, precisamente para garantir que os clientes conhecem o custo total do crédito que estão a adquirir, não se cingindo a olhar para o valor da prestação mensal ou para o ‘spread' aplicado.

E porque é que isto é particularmente importante nos dias que correm? O Económico noticiava esta semana precisamente o facto de os outros custos associados ao crédito, como seguros e comissões, terem atingido em Abril o peso mais elevado no total dos custos totais do novos empréstimos para a casa. Representam hoje quase um terço de todos os custos que terá com o seu crédito durante um ano. E este é um factor que deverá pesar cuidadosamente na altura de avaliar qual a melhor proposta. Portanto saiba para onde tem de olhar.

‘Spread'

É verdade que os ‘spreads' estão mais atractivos pelo menos quando comparados com os valores praticados nos últimos três anos. Os bancos cobram hoje, em média, um ‘spread' mínimo em torno dos 2,25% - que pode ainda ser bonificado através da subscrição de produtos - quando há um ano cobravam mais de 3%. Ainda assim valores muito superiores aos 0,3% que era possível contratar até 2008. Dito isto, é necessário ter presente que o ‘spread' é apenas um dos componentes da taxa de juro total. Numa simulação num dos maiores bancos nacionais, alcançou-se um ‘spread' de 2,1%, para um empréstimo de 100.000 euros a 30 anos. Neste caso a subscrição de produtos valeu uma bonificação de 0,6 pontos percentuais, o que parece atractivo mas terá os seus custos na factura final (ver TAER).

TAN

É a taxa mais simples e aquela que a maioria do bancos tende a apresentar na informação inicial como sendo a taxa do crédito. Não é. A taxa anual nominal (TAN) inclui apenas o valor do ‘spread' e o valor do indexante que, à data desta simulação, atingia os 0,057% (Euribor a seis meses). Ora, um crédito engloba muitos outros custos além dos juros, como é o caso dos seguros, das comissões, dos custos de cobrança, já para não falar dos produtos que lhe vão oferecer para fazer baixar o valor do ‘spread'. O que significa que, na altura de optar entre várias propostas, não se guie por esta taxa. Ela reflecte apenas o custo que terá com os juros do seu crédito à habitação e não o seu custo total.

Taxa anual nominal relativa ao ‘spread' contratado é de 2,157%.

TAE

No caso de não subscrever quaisquer produtos para beneficiar de uma redução do ‘spread', então esta é a taxa que procura. A taxa anual efectiva (TAE) inclui, além do valor do indexante e do ‘spread', todos os outros custos que terá de suportar com o seu crédito à habitação ao longo do ano. Nesta simulação, estão aqui incluídos o seguro multirriscos, seguro de vida habitação, comissões de estudo, avaliação e processamento e impostos. É a diferença entre a TAE e a TAN que lhe permite aferir, não só o verdadeiro custo do seu crédito, mas também quanto lhe custam estes seguros e comissões. Neste caso, têm um peso de 0,86 pontos base no custo total, ou seja, representam 28,6% dos custos totais que terá com o seu crédito durante um ano. Um valor que se encontra em linha com o peso médio actual praticado em todo o sistema bancário (30,1%) e que é o mais elevado desde Janeiro de 2011. Ou seja, os bancos estão a reduzir ‘spreads' mas a aumentar o preço das comissões e seguros.

Taxa anual efectiva relativa à TAN de 2,157% é de 3,02%.

TAER

Por esta altura já terá percebido que as várias taxas de juro do crédito à habitação funcionam como uma espécie de ‘matrioskas', sendo a taxa anual efectiva revista (TAER) aquela que engloba todas as outras. Esta é a taxa para a qual tem de olhar caso subscreva produtos que lhe permitam ter um ‘spread' bonificado. O Banco de Portugal criou esta taxa há alguns anos precisamente para reflectir o custo acrescido que estes produtos têm na factura do seu crédito em cada ano. Até então, os bancos propunham a venda de produtos como forma de reduzir o ‘spread' sem que o cliente pudesse aferir devidamente as vantagens do negócio. Neste caso, a diferença entre os 3,02% da TAE e os 5,493% da TAER justifica-se pela subscrição de um cartão de crédito, um seguro de desemprego e baixa médica e um seguro de saúde. Embora a TAE englobe também seguros, estes são tidos enquanto produtos financeiros, já que não são obrigatórios no crédito à habitação, e entram portanto apenas no cáculo da TAER. 

Taxa anual efectiva revista relativa à TAE de 3,02% é de 5,493%.

Fonte: Económico