A estipulação de uma cláusula resolutiva expressa num contrato-promessa de compra e venda de um imóvel

O Código Civil (adiante CC) no número 1, do seu artigo 432.º, e dentro do princípio da liberdade contratual, faculta às partes o poder de, expressamente, atribuir a qualquer um dos contraentes, no contrato – promessa de compra e venda de um imóvel, o direito de resolver esse mesmo contrato, se a outra parte não cumprir, ou não cumprir em tempo, as obrigações decorrentes daquele. 

A lei admite, então, que venha a ser estipulada a cláusula resolutiva expressa que também é denominada de cláusula comissória ou de caducidade.

Um exemplo daquele tipo de cláusula poderá ser a seguinte: “No caso de a promitente compradora não comparecer à escritura de compra e venda, desde que devidamente notificada para tanto pela promitente vendedora, nos termos de estipulado na cláusula anterior, constitui-se em incumprimento definitivo, pelo que a promitente compradora terá a faculdade de resolver o presente contrato mediante carta dirigida à outra parte, por correio registado com aviso de receção, sem necessidade de qualquer outra interpelação”.

Efetivamente, por via desta cláusula, as partes equiparam uma situação que se pode traduzir numa simples mora (como seja a não comparência à escritura no dia e hora estipulados) ao incumprimento definitivo. Na verdade, com tal cláusula afasta-se o regime legal estipulado no artigo 808.º do CC, para o qual a simples mora (o atraso) não basta, só por si, para se considerar, para todos os efeitos, não cumprida a obrigação.

Vejamos que não sendo estipulada uma cláusula como esta (a denominada resolutiva expressa, comissória ou de caducidade) a promitente vendedora para fazer operar a resolução do contrato – promessa terá que transformar a mora (ou atraso) em incumprimento, ou seja, verificando-se a mora, por parte da promitente compradora, a promitente vendedora terá que lhe fixar um prazo suplementar para que este possa, ainda, ter a oportunidade de cumprir o contrato, evitando, assim, a sua resolução.

No âmbito de um contrato-promessa, com a estipulação de uma cláusula resolutiva expressa, a promitente compradora deverá atuar de tal modo que não venha a permitir à promitente vendedora a faculdade de a fazer acionar. Aliás, se essa hipótese de acionamento se vier a verificar, porquanto a promitente compradora “se pôs a jeito”, esta bem sabe que à resolução do contrato-promessa se seguirá, automaticamente, a declaração da promitente vendedora (a tal carta que seguiu por correio registado e com aviso de receção) a dar conta que o contrato está resolvido. Na verdade, num contrato-promessa em que está prevista a cláusula resolutiva expressa não poderá a parte contratante faltosa acalentar a esperança de que um Distinto e Benevolente Juiz a possa apreciar de um modo que lhe seja mais favorável, porquanto este apenas se limitará a apreciar a sua existência e eficácia.

Artigo de Paula Margarido, Advogada em parceria com a RSA LP, publicado no site da Vida Imobiliária em Junho de 2015