Em Munique, em 2005, durante uma visita de trabalho, questionei o gestor de um poderoso fundo de investimento acerca de como estava a Alemanha. A resposta surpreendeu-me pela frieza e simplicidade: "Depende da zona. Todos os jovens têm migrado para o Sul e para o Oeste, regiões mais desenvolvidas, deixando ao abandono o Leste, onde apenas ficaram os mais velhos e inativos."
Já então, enquanto deambulava pelas longas e magníficas ruas pedonais da capital da Baviera, me interrogava sobre, se tal migração era inexorável no país mais rico da Europa, como poderíamos então minimizar a desertificação das vilas e cidades do interior de Portugal?
A resposta continua a ser a mesma: a aposta em meia dúzia de cidades médias dispersas por cada grande região, constituindo clusters ou polos de desenvolvimento por via da indústria, do comércio e serviços, das universidades, do empreendedorismo, da inovação, e de administração pública descentralizada. Somente esses polos terão a capacidade de fixar as populações e de sustentar depois as cidades e vilas de pequena dimensão que orbitariam em torno das primeiras.
Num século XXI onde se prevê um incremento exponencial dos movimentos migratórios (emigração, imigração e migração das zonas rurais para as cidades), as políticas até aqui praticadas de investimento pulverizado e atomizado tentando socorrer todas as pequenas situações estarão condenadas ao insucesso a médio e longo prazo.
Mais de metade da população portuguesa vive em aglomerados urbanos de grande e média dimensão. Nos últimos anos, fruto da prolongada crise, o foco tem estado na recuperação dos valores de mercado em Lisboa e Porto, já comprovado pelos dados disponíveis, dado o incremento da procura de mercado primário e sobretudo secundário, por via do acréscimo do investimento, do turismo e, em menor escala, da reabilitação.
Tal facto comprova a tendência internacional de aposta na capacidade de atração dos principais polos urbanos: Lisboa e Porto no caso português. Como ficam então as cidades médias? Como se comportam os valores de mercado em cidades de média dimensão?
Analisando os dados disponíveis sobre Braga, Coimbra, Guimarães, Leiria, Setúbal, tecidos maioritariamente urbanos, conclui-se que a dinâmica é fundamentalmente diferente da que ocorre em Lisboa e Porto. Nestas últimas, os valores médios em 2015 recuperaram já para valores de 2011, ano da intervenção da troika.
Em Braga, Coimbra e Setúbal, não obstante a ligeira recuperação recente, os valores médios de avaliação bancária para o segmento superior estão ainda muito abaixo dos apresentados em maio de 2011 em respetivamente 13%, 12% e 11%. Em Guimarães, o cenário é mais favorável, pois apresenta apenas uma variação negativa de 6,8%, fruto eventualmente de uma menor oferta de imóveis novos. No sentido inverso, no caso de Leiria, a situação é mais acutilante, com uma desvalorização relativa de 19,3%. A análise dos valores do segmento médio, embora revelando valores ligeiramente matizados, confirma o aqui expresso para o segmento superior.
Importa, pois, olhar para a dinâmica das cidades médias no contexto nacional. A sua atratividade relativa parece estar a decrescer no que concerne ao mercado imobiliário. As razões poderão estar no crescimento dos movimentos de emigração e também de migração para as grandes cidades, fazendo retrair a procura primária de habitação. A tão mediatizada recuperação do mercado imobiliário parece, portanto, ainda muito centrada nos principais polos urbanos de Lisboa e Porto. No entanto, a médio e longo prazo, as cidades médias poderão ser uma âncora fundamental da economia portuguesa e um polo regional de atracão de populações. Para tal, será necessário visão estratégica, pragmatismo e bom senso.
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
artigo publicado no jornal Expresso
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