Alojamento local: regras de registo e tratamento fiscal

Consideram-se Estabelecimentos de Alojamento Local aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos legais previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29.8 (alterado pelo Decreto-Lei n.° 63/2015, de 23.4). Estes estabelecimentos - que não reúnem os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos - devem respeitar requisitos mínimos de segurança e higiene.

Os Estabelecimentos de Alojamento Local podem integrar-se numa das seguintes modalidades: 

• Moradia - estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar; 
• Apartamento - estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente; 
• Estabelecimentos de hospedagem - estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos. Esta modalidade integra o "Hostel". 

Registo do alojamento local 

Para a exploração de um imóvel como estabelecimento de alojamento local é necessário efetuar previamente o registo do estabelecimento, através de uma mera comunicação prévia e declarar o início de atividade junto da Autoridade Tributária e Aduaneira - AT (Classificação Portuguesa de Atividades Económicas (CAE): exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento - secção 1, subclasses 55201 ou 55204). 

O registo do estabelecimento de alojamento local é obtido através de comunicação prévia, dirigida ao presidente da respetiva câmara municipal. Esta comunicação é feita através do Balcão do Empreendedor, em www.portaldocidadao.pt. Aqui será atribuído um número de registo do estabelecimento de alojamento local e depois remetida automaticamente a comunicação ao Turismo de Portugal, I.P.. 

A mera comunicação prévia deve conter algumas informações como a autorização de utilização; a identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal; a capacidade (quartos, camas e utentes), assim como o nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar. 

Deve ainda ser acompanhada de alguns documentos, como a cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de ser pessoa coletiva. Deverá juntar-se uma cópia simples da caderneta predial urbana, caso seja o proprietário, ou então urna cópia simples do contrato de arrendamento e o documento autenticado com a autorização do senhorio, caso seja arrendatário.

O titular da exploração do estabelecimento é obrigado a manter os dados atualizados e, se houver algum alteração, tem 10 dias para comunicar essa mudança. Após a apresentação da comunicação, a câmara municipal territorialmente competente realizará uma vistoria no prazo de 30 dias, com o objetivo de verificar o cumprimento das informações enviadas aquando da submissão do registo. 

O Balcão do Empreendedor emitirá posteriormente um documento, contendo o número de registo do estabelecimento de alojamento local, que constitui o título válido de abertura ao público. 

Requisitos necessários 

Para ser considerado Alojamento Local, a capacidade máxima é de nove quartos e 30 utentes, com exceção dos qualificados como "hostel". 

Cada proprietário, ou titular de exploração, só pode explorar nove estabelecimentos por exploração e para este cálculo consideram-se os estabelecimentos em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou titular de exploração. 

É vedada a exploração, pelo mesmo proprietário ou titular de exploração, de mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento, por edifício, se aquele número de estabelecimentos for superior a 75% do número de frações existentes no edifício.

As instalações e os equipamentos dos estabelecimentos também devem ter boas condições de conservação e de funcionamento.

Contraordenações 

A exploração dos estabelecimentos de alojamento em incumprimento das regras legais, bem como a falta de registo, implica o pagamento de coima entre 2500 a 3740,98 euros, no caso dos particulares. No caso de empresas, os montantes situam-se entre os 25 mil e os 35 mil ouros. A fiscalização dos requisitos legais é da responsabilidade da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE). 

Regime fiscal 

A exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento [art. 4°, al. h) do Código do 1RS], uma vez que, para além do arrendamento do espaço. inclui serviços complementares, como a limpeza e receção. 

1. Pessoas singulares 

Caso de trate de pessoas singulares, esta atividade é geradora de rendimentos empresariais da categoria B. Assim sendo, depois de fazer a mera comunicação prévia (procedimento obrigatório de registo de alojamento local), o titular da exploração do estabelecimento terá de iniciar atividade de prestação de serviços de hotelaria junto da AT, para efeitos de tributação da mesmas.

De acordo com o Oficio-Circulado nº 20180/2015, de 19/8 da Autoridade Tributária - AT, é possível identificar três situações-tipo, com as inerentes implicações ao nível da qualificação e enquadramento tributário dos rendimentos:

Se o valor anual de rendimentos previsto não ultrapassar os 200 mil euros, fica enquadrado no regime simplificado, mas pode optar pela contabilidade organizada regime de tributação obrigatório quando os rendimentos anuais sejam superiores a 200 mil euros. 

Regime simplificado de tributação 

No caso de ficar enquadrado no regime simplificado, o coeficiente aplicado é 0,15, ou seja, apenas paga imposto sobre 15% dos rendimentos. Isto significa que 85% do montante que ganhou através do alojamento local é considerado como despesa, logo não está sujeito a tributação. 

Regime de contabilidade organizada 

No caso dos sujeitos passivos de IRS enquadrados no regime da contabilidade organizada, o rendimento tributável é apurado nos termos e regras do Código do IRC. 

Para o efeito, é possível a dedução de todos os encargos relacionados com o imóvel, incluindo a depreciação do valor de aquisição do imóvel e encargos financeiros com essa aquisição.

IVA e faturação 

Como as prestações de serviços de alojamento local são consideradas como urna locação ativa, que inclui prestações de serviços complementares à mera locação do espaço, são tributadas em sede de IVA, sem prejuízo da opção pelo regime especial de isenção quando os rendimentos anuais não ultrapassem 10 mil euros e não se opte pela contabilidade organizada. 

Se o sujeito passivo ficar enquadrado no regime normal de IVA passa a ser obrigado a tributar em IVA essas prestações de serviços de alojamento local, podendo utilizar a taxa reduzida (6%) para o preço do alojamento ainda que inclua o pequeno-almoço, e efetuar a dedução do IVA suportado nas aquisições de bens e serviços a afetar a essa atividade. 

Tal enquadramento implica a obrigatoriedade de entrega da declaração periódica de IVA para se proceder ao pagamento do imposto. O enquadramento em IVA das prestações de serviços de alojamento local implica ainda que o empresário em nome individual passe a ser obrigado a emitir faturas por cada serviço prestado, independentemente de ter optado pelo regime especial de isenção de IVA. 

2. Pessoas coletivas 

Regime simplificado de tributação - Caso esta atividade seja exercida através de uma sociedade que esteja abrangida pelo regime simplificado de determinação da matéria coletável em sede de IRC (montante anual ilíquido de rendimentos não superior a 200 mil euros) apenas 4% do rendimento decorrente das prestações de serviços efetuadas no âmbito de atividades hoteleiras e similares obtido pela sociedade em causa estará sujeito a tributação, à taxa de 21 %. 

Regime de contabilidade organizada - No caso da atividade em causa ser exercida por uma sociedade abrangida pelo regime de contabilidade organizada, a totalidade dos rendimentos obtidos encontra-se sujeito à taxa de 21% de IRC, sendo que, no caso de sociedades qualificadas como pequenas ou médias empresas, a taxa de IRC aplicável aos primeiros 15 mil euros de matéria coletável é de 17%, aplicando-se a taxa de 21% ao excedente (art. 870 do Código do 1RC).

Fonte: Boletim do Contribuinte, 2ª quinzena de Dezembro de 2015