O ano que passou foi um ano muito fértil em acontecimentos no mercado imobiliário. Muitos deles positivos garantindo já um certo otimismo dos principais players que antevêem a continuação da recuperação encetada. No entanto, alguns acontecimentos negativos fazem pairar algumas nuvens negras ou pelo menos cinzentas bem carregadas sobre o mercado.
As notícias desfavoráveis primeiro: a recente e volumosa intervenção do Estado no Banif a somar ao colapsar do processo de venda do Novo Banco, já para não falar do anterior BPN veio relembrar que o Estado assumiu encargos diretos imediatos e garantias futuras de milhares de milhões de euros, na orbita de 8% a 10% do PIB.
Muitos desses encargos e responsabilidades estão relacionados com ativos ditos tóxicos, ou seja, créditos de difícil recuperação. A questão é que uma grande parte desses créditos diz respeito aos setores da construção e imobiliário.
Nesse sentido muitos dos projetos e ativos imobiliários estão ainda contabilizados por valores acima do valor de mercado, não obstante muitas imparidades já assumidas. Face ao atual contexto do sector bancário existe portanto um enorme Pipeline de imóveis e projetos que terão que dar entrada no mercado de compra e venda, mais tarde ou mais cedo, fazendo então aumentar a oferta futura e pressionando os valores de mercado no sentido descendente.
Do lado das variáveis desfavoráveis de referir a forte tendência de centralização do volume de negócios nas localizações mais nobres e centrais deixando, muitas vezes a periferia com fraca liquidez e maior dificuldade de recuperação dos preços de mercado face ao 'pico' de 2007. Além disso a continuação da elevada fiscalidade sobre o património, não só pelo IMI mas sobretudo pelo IMT que onera e muito as transações imobiliárias, limitando o potencial de crescimento do mercado, sobretudos nos segmentos médio e médio alto.
2015 foi um ano extremamente de dinâmico em termos de transações e muito positivo para a maioria dos mediadores. De facto, embora muitos dos dados ainda não estejam atualizados, anteve-se um forte crescimento do número de transações de habitação na sequência do já verificado no terceiro trimestre. Segundo o INE, o crescimento homólogo no terceiro trimestre de 2015 foi superior a 33%, em relação a igual período de 2014, o que possibilita estimar um crescimento de 20% a 30% das transações no mercado residencial para valores bem acima das cem mil unidades no total do ano. Além disso, o novo crédito concedido pelos bancos continua a aumentar, embora de forma moderada.
Na propriedade comercial o ano foi igualmente muito positivo para os mediadores que apontam valores recorde para o mercado de investimento para valores próximos de 2.000 milhões de euros transacionados, bem acima do anterior máximo de 2007.
De realçar que cerca de 90% do investimento tem origem no estrangeiro denotando forte confiança no país e no setor a longo prazo. A maior parte das transações dizem respeito ao segmento dos centros comerciais que continua muito atrativo face à forte liquidez de muitos players americanos, europeus e asiáticos, mas também de hotéis, edifícios de escritórios e lojas de rua em localizações prime. De igual forma a aquisição de edifícios de habitação e outros para reabilitação mantém-se muito ativa sobretudo nos núcleos centrais de Lisboa e Porto.
As taxas de retorno exigíveis (prime yields) registam uma contínua e forte compressão, em todos os sectores, para valores muito próximos ou mesmo abaixo dos registados anteriormente à crise do subprime o que realça, e muito, a forte liquidez no mercado de investimento projetando pressão ascendente sobre os preços de venda. A taxa de capitalização bruta para escritórios atinge agora um valor mínimo de 5,5%, o que é considerado um valor extremamente baixo, face aos anos recentes, realçando a atratividade do mercado.
As boas notícias registadas no ano transato permitem antever um ano positivo em 2016, com a continuação do crescimento do volume de transações e consolidação dos preços de venda no segmento residencial a par de forte liquidez e dinâmica no mercado de investimento em propriedade comercial num contexto de retoma muito moderada da economia e taxas de juro em mínimos históricos. Esperemos, no entanto, que mais surpresas desagradáveis não estejam à frente no caminho.
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
Fonte: Expresso
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