Nos termos legais, as comummente designadas obras são denominadas juridicamente de benfeitorias, considerando-se assim como tais todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa, ou seja, alterações introduzidas numa coisa feitas com intenção de a beneficiar, por quem a ela está ligada por uma relação ou vínculo jurídico, podendo ser necessárias, úteis ou voluntárias, consoante o beneficio efetivamente obtido (art. 216° do CC).
As obras/benfeitorias necessárias são as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, como por exemplo: recuperação da canalização ou da instalação elétrica, embora também possam derivar dos direitos gerais do arrendatário de manter a casa e a devolver como a encontrou.
As obras/benfeitorias úteis são aquelas que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam o valor, como por exemplo: instalação de um aquecimento central, que não pode depois ser removido e levado embora quando o inquilino abandona a casa, ou de máquinas de refrigeração ou fornos, tratando-se, por exemplo, de um restaurante.
As obras/benfeitorias voluptuárias são as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do arrendatário, tendo sido realizadas, por exemplo, apenas por razões estéticas.
No que respeita ao pagamento de indemnização por obras efetuadas, o arrendatário terá de ter em atenção que só há lugar ao pagamento das obras feitas a suas expensas quando as mesmas sejam obras necessárias ou úteis realizadas de boa/má-fé que não possam ser levantadas sem detrimento da coisa (art. 1273° do CC). Tal entendimento compreende-se, porque, sendo necessárias, visam evitar o detrimento da coisa, logo não podem deixar de ser vistas como realizadas no interesse do seu legítimo dono. No tocante às obras úteis, caso se não possa fazer o seu levantamento sem detrimento da coisa, o titular da coisa beneficiada adquire a benfeitoria e, então, quer o possuidor de boa-fé quer o possuidor de má-fé têm direito a ser indemnizados, segundo as regras do enriquecimento sem causa.
A propósito das "regras do enriquecimento sem causa", e para que fique claro o que significa e qual o âmbito e enquadramento que tal indemnização merece, cumpre chamar a atenção para o n.° 1 do artigo 473º do Código Civil, que estatui que: Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir tudo aquilo com que injustamente se locupletou. Mas tal indemnização, Srs. Arrendatários, não dá automaticamente direito à restituição de todos os valores custeados com a dita obra útil, mas sim apenas aos valores correspondentes a mais-valia que tal obra comportou para o imóvel, o que poderá ou não coincidir com o suportado pelo arrendatário.
Quanto as obras voluptuárias, apenas a título de nota, só existe indemnização quanto as que não possam ser levantadas por causarem detrimento da coisa e que tenham sido realizadas de boa-fé (art.1275° do CC). Assim, e caso exista detrimento da coisa, o possuidor de boa-fé não pode levantá-las e o titular da coisa adquire as benfeitorias sem mais. Se o possuidor estiver de má-fé, nunca pode levantá-las e o proprietário adquire sempre as benfeitorias voluptuárias. Em qualquer destas hipóteses, nunca há lugar ao pagamento de indemnização.
Por fim, o pagamento de indemnização por benfeitorias necessárias pode ser exigido de imediato por estar em causa a realização de obras que o titular da coisa devia ter levado a efeito, por outro lado, o pagamento de indemnização por benfeitorias úteis que não possam ser levantadas só pode ter lugar quando a coisa regressa à posse do seu titular, por só então se poder verificar o sobredito enriquecimento sem causa por parte deste último.
Por Soraia Almeida, PRA-Raposo, Sá Miranda & Associados, Sociedade de Advogados
artigo publicado no jornal Vida Económica a 26 Fevereiro de 2016
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