Quer comprar casa? Saiba como poupar até 25% na prestação

Se está à procura de um empréstimo para a casa e não quer visitar uma vintena de instituições, comece pela Caixa Geral Geral de Depósitos. Depois, passe pelo Banco BIC, pela UCI e pelo Novo Banco. Todas as taxas Euribor, que servem de referência à maioria dos créditos à habitação, estão em níveis negativos.

Este não é o único motivo para ser uma boa altura para contratar um empréstimo para a compra de casa: muitos bancos voltaram a abrir a porta a quem procura financiamento e baixaram os spreads, a margem que cobram sobre a Euribor.

Em 2015, os bancos concederam mais de quatro mil milhões de euros em créditos hipotecários, praticamente o dobro do registado dois anos antes. Só em dezembro, os bancos financiaram 469 milhões de euros, o máximo mensal desde maio de 2011.

A ronda que o Observador fez pela banca portuguesa aponta para spreads médios de 2,5%, mas encontrámos quem ofereça 1,75% ou 1,85%. Simulámos créditos para três perfis de clientes bancários junto de uma dezena de instituições financeiras. Se está a ponderar a procura de um empréstimo para comprar casa, estes cenários são bons pontos de partida para a sua busca.

BIC, Caixa e Crédito Agrícola para os mais novos

Os futuros devedores mais jovens podem descansar: comprar casa não é impossível, especialmente se tiverem um pé-de-meia – próprio ou familiar – para ajudar na aquisição. No caso simulado, de uma engenheira de 25 anos que procura financiamento de 107 mil euros a 40 anos para adquirir um pequeno apartamento no Porto avaliado em 135 mil euros, o Banco BIC, a Caixa Geral de Depósitos e o Crédito Agrícola são as instituições mais económicas. Os spreads ficam entre 2,35% e 2,52%.

O Millennium bcp propõe um spread inicial de 2,25%, mas que sobe para 2,75% após o segundo ano, o que acaba por tornar esta solução na mais dispendiosa com uma taxa anual efetiva revista (TAER) de 4,116%.

A TAER é o melhor indicador para comparar propostas de empréstimos, porque reflete todos os custos bancários ligados ao financiamento, incluindo prémios de seguros e comissões de abertura, de dossiê, de avaliação e de processamento de prestações.

Mudar de casa para a UCI

É o segundo caso – um casal que procura financiamento de 100 mil euros durante 30 anos para comprar um apartamento de 150 mil euros em Lisboa – que permite uma poupança de 25% entre a escolha mais económica e a mais cara.

A sucursal portuguesa da Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) oferece um spread de 1,75%, menos de metade dos 4,30% propostos pelo Barclays. No final do primeiro mês, os devedores pagam 392,74 euros na UCI em vez de 523,57 euros no Barclays. A UCI, a especialista em crédito à habitação que nasceu da parceria entre o espanhol Santander e o francês BNP Paribas, é a única que indica uma TAER inferior a 3% nas 24 simulações operadas pelo Observador para este artigo.

Nem sempre as simulações são comparáveis devido à cobertura dos seguros incluídos nos cálculos. A maioria das instituições financeiras não permite ajustar os seguros a contratar de modo a ser possível uma análise mais justa.

O plano financeiro resultante da simulação da UCI contabiliza prémios de seguros de vida e multirriscos de 443,08 euros no primeiro ano e um total de 9.768,59 euros ao longo dos 30 anos, embora não inclua seguros de vida a partir do 16.º ano. A Caixa Geral de Depósitos, que apresenta a segunda TAER mais baixa, cobra 294,56 euros pelos seguros no primeiro ano e 12.671,40 euros nas três décadas completas.

Caixa para os mais velhos

A Caixa Geral de Depósitos deve ser o banco escolhido por um casal de 6o anos que procura um crédito de 100 mil euros a 15 anos para comprar uma habitação de 250 mil euros. Embora a UCI e o Montepio proponham spreads mais baixos (1,75% e 1,85%, respetivamente), a TAER da CGD é a mais reduzida. A prestação do primeiro mês, 810,41 euros, é também mais baixa no banco estatal.

O Novo Banco tem a segunda melhor solução de financiamento. O spread de 2,65% traduz-se numa prestação de 841,43 euros. O empréstimo fica quase 1% por ano mais caro do que na CGD, de acordo com a TAER.

O cenário dos créditos à habitação pode mudar muito em apenas alguns meses. Para já, o preçário do Banco CTT, que planeia estar presente em 51 estações dos Correios em breve, não prevê esta solução de financiamento. No entanto, no dia 4 de abril, o espanhol Bankinter substituirá o Barclays em Portugal no retalho bancário. Em Espanha, o banco promete spreads de 1,20%. O Barclays foi o que teve a pior solução nas várias simulações efetuadas pelo Observador: um spreadde 4,30%.

Como fizemos

Procurámos as soluções de crédito à habitação dos bancos e outras instituições financeiras a operar em Portugal que têm simuladores operacionais nos seus portais. Encontrámos 11 instituições disponíveis. Estes são os spreads previstos nos seus preçários para crédito à habitação própria permanente no regime geral:

• Banco Best (intermediário para crédito do Novo Banco): spreads de 1,95% a 5,80%,
• Banco BIC: spreads de 2,10% a 4,40%,
• Banco BPI: spreads de 1,95% a 4,75%,
• Barclays: spreads de 1,90% a 5,70%,
• Caixa Geral de Depósitos: spreads de 1,75% a 4,25%,
• Crédito Agrícola: spreads de 1,65% a 3,00%,
• Millennium bcp: spreads de 1,75% a 4,25%,
• Montepio: spreads de 2,05% a 4,00%,
• Novo Banco: spreads de 1,95% a 5,80%,
• Santander Totta: spreads de 1,50% a 4,20%,
• Unión de Créditos Inmobiliarios: spreads de 1,50% a 5,00%.

As simulações efetuadas respeitaram os perfis detalhados nos quadros anteriores. Aceitaram-se os seguros propostos por defeito pelos simuladores. A maioria dos bancos apenas disponibiliza créditos indexados à Euribor a 12 meses, por isso optou-se por essa referência sempre que possível.

Embora tenha um simulador operacional, o Banif foi excluído na sequência da resolução do Banco de Portugal que levou à compra da instituição madeirense pelo Santander Totta.

Há outras 15 instituições que preveem conceder empréstimos para a compra de casa, mas que não têm simuladores na Internet:

• Abanca: spreads de 1,25% a 4,25%,
• Atlântico Europa: spreads de 3,50% a 7,50%,
• Banco de Investimento Global: spreads de 2,75% a 5,00%,
• Banco Popular: spreads de 1,75% a 3,50%,
• Banco Português de Gestão: spreads de 1,00% a 9,00%,
• Banco Primus: spreads de 2,90% a 3,90%,
• BBVA: spreads de 2,50%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Chamusca: spreads de 2,25% a 5,00%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Bombarral: spreads até 7,00%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Mafra: spreads de 4,00% a 7,00%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Torres Vedras: spreads até 5,50%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo dos Açores: spreads de 3,00% a 6,00%,
• Caixa Económica da Misericórdia de Angra do Heroísmo: spreadsde 2,00% a 6,00%,
• Deutsche Bank: spreads de 1,50% a 5,00%,
• IberCaja: spreads de 3,00% a 5,00%.

Quem está à procura de habitação e quer garantir que contrata o crédito mais barato, deve também procurar simular junto destas instituições de crédito, nomeadamente através de contactos telefónicos ou visitas aos seus balcões ou escritórios. Pelos seusspreads mais baixos, o Abanca, o Banco Popular e o Deutsche Bank devem ser adicionados à lista de simulações. O Banco Português de Gestão, que tem spreads desde 1%, só dá crédito aos respetivos colaboradores.

Fonte: Observador. Artigo de David Almas. Fotografia de Franck Metillon via Flickr.