Nas últimas edições da revista Confidencial Imobiliário (Ci) dedicamos uma especial atenção a Lisboa e ao mercado de gama alta. A relevância desse segmento é tão-só o daquele que pode ser considerado como o motor do mercado imobiliário nacional, alvo de toda a atenção dos investidores e palco privilegiado da reabilitação urbana. Os dados estatísticos da Ci, apurados com base no SIR , mostram que este é mesmo uma realidade à parte…
Mas tais números, corroborando aliás a pura perceção empírica, mostram que Lisboa enquanto mercado não existe. Notoriamente há pelo menos duas Lisboas, bem distintas e com dinâmicas claramente autónomas. Simplificando, chamamos-lhes a de gama média e a de gama alta.
Eventualmente de forma simplista, a dos lisboetas e a turística. Ou, e aqui com mais propriedade, a histórica e a circular.
Uma das características estruturais do mercado imobiliário advém da durabilidade desses ativos, levando a que haja um permanente potencial de concorrência entre os segmentos de fogos novos e de usados. Naturalmente, os novos com um diferencial de valor, um prémio. Nos anos pré-crise esse prémio era relativamente estável, quer geográfica quer temporalmente, rondando os 30%. Se os fogos usados rondavam os 2.000 euros, essa margem viabilizava uma operação de promoção que se situaria próxima dos 3 mil euros, patamar de valor a partir do qual se delimitava a gama alta na Área Metropolitana de Lisboa (era à época o percentil 95 dos preços nessa região).
Se essa continua a ser uma realidade passível de se observar em zonas como Benfica ou S. Domingos de Benfica, está em óbvio contraste com os números de zonas como a Misericórdia (inclui o Chiado) e Santo António (inclui Príncipe Real). Nestes casos aquele prémio supera os 100%. Isso apesar de mesmo os fogos usados já serem aqui dos mais caros (importa notar que o SIR trata as vendas de fogos e não de prédios em ruína).
Qual o significado? Tal translação dos preços de venda dos imóveis novos (ao serem alvo de reabilitação) traduz um salto na respectiva gama de mercado, espelhando o posicionamento dessa oferta no segmento de luxo.
Sendo precisamente na gama alta que o price gap é menor, situando-se em apenas em -13%, (contra -28% na gama média), esse é um salto que o mercado compra!
Por isso não surpreende que os preços de venda na gama alta de Lisboa, ainda segundo o SIR, tenham recuperado já 23%, depois de terem caído 14% em consequência da crise. A dinâmica em Lisboa é verdadeiramente vertiginosa.
Sem destapar já o pano, deixo o convite para que o leitor acompanhe o novo Índice de Preços do Centro Histórico de Lisboa que a Ci irá lançar no começo de Abril. Este novo índice cobre especificamente o eixo composto pelas freguesias da Misericórdia / Santa Maria Maior / São Vicente e os seus resultados, sem mais, acompanham o borbulhar pujante desse mercado...
Por Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário
artigo publicado no Público Imobiliário
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