Se pretende arrendar a sua casa a turistas legalmente mas não sabe como fazê-lo, conheça o novo regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Portugal é atualmente um dos destinos de férias mais procurados na Europa, tendo-se posicionado em 15º lugar no Índice de Competitividade em Viagens e Turismo 2015, elaborado pelo Fórum Económico Mundial (FEM).
E a ambição do nosso País é tornar-se no “destino mais ágil e dinâmico da Europa”, de acordo com o documento “Turismo 2020 – Cinco princípios para uma ambição”, que define o novo plano estratégico para o setor no horizonte 2016-2020.
O boom de turistas em Portugal não passou despercebido aos proprietários de imóveis, que viram nesse fenómeno a oportunidade para se lançarem no negócio do arrendamento turístico (formalmente conhecido como alojamento local). Para facilitar o acesso à atividade de alojamento local dentro da legalidade, foi criado, há um ano, um regime jurídico próprio (antes regia-se pelas regras dos empreendimentos turísticos, que são mais exigentes e implicam mais burocracias).
Tem uma ou mais casas disponíveis para arrendar a turistas nas férias ou ao longo de todo o ano por curtos períodos? O Ei explica como deve dar início ao processo.
Antes, porém, importa esclarecer que, à luz da nova legislação (Decreto-Lei n.º 128/2004) consideram-se estabelecimentos de alojamento local aqueles que prestam serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnem os requisitos legalmente exigidos para esse efeito, podendo ser integrados em três tipologias: apartamento, moradia e estabelecimentos de hospedagem (nos quais se incluem oshostels).
Refira-se ainda que parte-se do princípio de que existe exploração de estabelecimentos de alojamento local sempre que um imóvel seja publicitado em agências de viagem e turismo ou em sites especializados como o AirBnB, o HomeAway e o Booking, com vista ao arrendamento a turistas, ou, estando mobilado e equipado, seja oferecido, além da dormida, serviços complementares de alojamento, como de limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.
Tenho uma casa para arrendamento temporário a turistas durante as férias. O que devo fazer?
Para poder arrendar a sua casa a turistas tem de registá-la como estabelecimento de alojamento local. Para esse efeito, basta efetuar uma mera comunicação prévia junto da câmara municipal onde se localiza o imóvel, através do Balcão do Empreendedor, o qual atribuirá um número de registo, que constitui o único título válido de abertura ao público.
A partir desse momento já pode arrendar o seu apartamento / casa. No prazo de 30 dias a contar da abertura ao público, receberá a “visita” de funcionários da câmara municipal, para uma vistoria. Tenha atenção que, se não efetuar o registo, pode ter de pagar uma coima de 2.500 euros, no mínimo.
Na mera comunicação (gratuita) devem constar diversos documentos, através de cópias simples, como sejam, documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento (se for um particular), caderneta predial urbana do imóvel, declaração de início de atividade e, no caso de o requerente ser arrendatário do imóvel, contrato de arrendamento contendo autorização do senhorio para a prestação de serviços de alojamento ou subarrendamento.
Tem ainda de juntar um termo de responsabilidade, subscrito pelo titular de exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do imóvel para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis. É igualmente necessário indicar algumas informações sobre quem vai explorar o imóvel (nome, Número de Identificação Fiscal e morada) e outros dados relativos ao estabelecimento (autorização de utilização, capacidade e data pretendida de abertura ao público). Tome nota que todas as informações fornecidas têm de estar atualizadas. Dispõe de 10 dias para comunicar qualquer alteração, caso contrário arrisca-se a pagar uma coima que poderá ir até 3 740,98 euros.
Quais as minhas obrigações fiscais?
Nos termos do artigo 4º do Decreto-Lei n.º 128/2014, a exploração de estabelecimentos de alojamento local corresponde ao exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento (inclui serviços de limpeza e receção, como acima referido), não sendo, por isso, considerada uma mera atividade de arrendamento. Assim sendo, terá de ser exercida no âmbito da categoria B do IRS, pelo que deverá abrir atividade nas Finanças, com os códigos de atividade económica (CAE) 55 201(alojamento mobilado para turistas) ou 55 204 (outros locais de alojamento de curta duração), de acordo com a nova lei. A declaração de início de atividade tem de ser apresentada antes do registo do imóvel.
Os rendimentos obtidos poderão ser tributados no regime simplificado (até 200 000 euros por ano) ou no regime de contabilidade organizada (obrigatório para mais de 200 000 euros por ano). Se optar pelo regime simplificado de IRS pagará imposto sobre 15% da sua faturação dos serviços prestados de alojamento, sendo os restantes 85% considerados como despesas necessárias para o exercício da atividade. Caso prefira ou fique enquadrado/a no regime de contabilidade organizada, poderá deduzir os gastos relacionados com o negócio. Ao abrir atividade nas Finanças fica automaticamente registado para efeitos de IVA. Assim, terá de emitir uma fatura ou documento equivalente pelo serviço prestado (artigo 36º do Código do IVA), e debitar o imposto à taxa reduzida de 6% (artigo 18º do Código do IVA), conforme indica a Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP).
Os valores de IVA cobrados aos clientes deverão, depois, ser entregues e declarados ao Fisco através da declaração periódica de IVA, que pode ser mensal ou trimestral, consoante o volume de negócios seja superior ou inferior a 650 000 euros (artigo 41º do Código do IVA), explica ainda a AHRESP. A declaração periódica de IVA deve ser enviada através do Portal das Finanças. Depois de submetida, é emitido um documento para pagar o IVA. De referir ainda que se optar pelo regime simplificado e tiver rendimentos anuais inferiores a 10 000 euros pode beneficiar da isenção de IVA, ao abrigo do artigo 53º do Código do IVA. Mas atenção… continua obrigado/a a emitir fatura-recibo ou fatura.
Quais os requisitos que a minha casa ou apartamento deverão cumprir?
Entre os requisitos exigidos destacam-se os seguintes: apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos; estar ligada às redes públicas de abastecimento de água e de esgotos; ter água fria e quente; possuir janelas com comunicação para o exterior; ter cortinas para cortar a luz, dispor de mobiliário, utensílios e equipamento adequados; reunir sempre condições de higiene e limpeza.
Tenha ainda presente que a capacidade máxima dos estabelecimentos é de nove quartos e 30 utentes. Ressalte-se que, no caso dos apartamentos, não é possível explorar mais de nove por edifício se esse número for superior a 75% da totalidade de frações existentes. Para esse cálculo, são tidos em conta os apartamentos registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou titular da exploração, bem como em nome de empresas distintas em que haja sócios comuns.
Tenho de cumprir regras de segurança?
Sim. Se a capacidade máxima da sua casa for igual ou inferior a 10 utentes, esta deverá dispor de um extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros e indicação do número nacional de emergência (112) em local bem visível. Acima de 10 utentes, o imóvel tem de cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio.
Fonte: Ei.Montepio
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