O Alojamento Local (AL) é considerado como o exercício de uma atividade de prestação de serviços de alojamento, que para além da locação do espaço (temporariamente e por curtos períodos), inclui serviços complementares como a limpeza e a receção, contrariamente à atividade de arrendamento onde estamos perante a locação passiva do espaço da habitação, sem disponibilização de serviços. O exercício desta atividade pelos proprietários, quando Pessoas Singulares, carece de entrega de declaração de início (ou alteração) de atividade onde seja (i) identificado o CAE 55201 ou o CAE 55204 e (ii) definido o enquadramento IRS / IVA.
A Faturação aos clientes (serviços de alojamento) é feita através dos “Recibos verdes eletrónicos / Faturas” através do Portal das Finanças.
No caso do exercício da atividade por Pessoas Singulares, tal enquadramento na categoria B de IRS (rendimentos empresariais e profissionais), em detrimento da categoria F (rendimentos prediais onde se enquadram as rendas auferidas através dos contratos de arrendamento), determina uma alteração na forma de determinação dos rendimentos tributáveis.
Passou a ser possível, para aqueles que tenham um volume de negócios (VN) superior a 200.000€/ano e que ficam obrigados a contabilidade organizada, ou que não tendo aquele VN, ainda assim optem pelo regime de tributação com base na contabilidade organizada, a dedução de todos os encargos relacionados com o imóvel, incluindo a depreciação do valor de aquisição do imóvel (5% * Valor de Afetação) e encargos financeiros com essa aquisição. Neste caso, o rendimento tributável é apurado de acordo com as regras do IRC
Em alternativa, aquele que tenha um VN inferior a 200.000€/ano poderá ficar enquadrado no regime simplificado de tributação, sendo que aqui o rendimento tributável é de 15 % do valor dos serviços prestados de alojamento e, é englobado nos restantes rendimentos e tributado às taxas gerais de IRS.
Este enquadramento veio também implicar um aumento de obrigações fiscais (IVA e faturação) e acessórias (obrigatoriedade de pagamento de contribuições para a Segurança Social).
Isto porque, a atividade de AL, ao contrário do Arrendamento que é considerado como locação passiva, é considerada como uma locação ativa, que inclui prestações de serviços complementares à mera locação do espaço. Estas prestações de serviços são tributadas em sede IVA a 6% (Verba 2.17 da Lista I, anexa ao CIVA), sem prejuízo da opção pelo regime especial de isenção quando o VN não ultrapasse 10.000€/ano e não se opte pela contabilidade organizada.
Releva também, a possível tributação sobre as Mais-valias em sede de IRS, com relação aos ganhos que resultem da afetação do imóvel a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário.
A Autoridade Tributária veio esclarecer, a 19/08/2015, através de Ofício Circulado n.º 20.180 que o exercício da atividade de AL, diretamente pelas pessoas singulares, como rendimento de natureza empresarial, implica a consequente passagem dos imóveis da esfera individual para a esfera empresarial verificando-se por isso a incidência de mais- -valias em sede de IRS.
Esta mais-valia beneficia, no entanto, de um regime de suspensão de tributação pois, o ganho só se considera obtido no momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência da cessação da atividade subjacente ao CAE 55201, onde haverá lugar ao cálculo e tributação de mais-valias.
Serão calculadas mais-valias em dois momentos distintos: (i) com a cessação da atividade, é calculada a mais-valia com base no Valor Patrimonial Tributário do imóvel (VPT) e (ii) com a alienação, é calculada a mais-valia com base na diferença entre o VPT à data da desafetação e o valor de venda.
Concluindo, a mais-valia total, embora igual, é, tributada em parte à priori, num momento em que não é factual. O problema surge, se não houver alienação do imóvel no curto/médio prazo: foi paga uma mais-valia que não foi real.
Por Rita Montalvão Advogada RSA LP – Rede de Serviços de Advocacia de Língua Portuguesa (Raposo Subtil e Associados)
artigo publicado no suplemento Vida Judiciária do semanário Vida Económica
0 comentários:
Enviar um comentário
Obrigado pelo seu comentário.