Imóveis reabilitados na zona histórica do Porto valorizaram 17%

A reabilitação é, atualmente e sem margem para dúvidas, a principal força motriz do mercado imobiliário do Porto e o maior impulsionador do forte dinamismo que hoje se sente no centro histórico da cidade, onde os setores da habitação e do turismo são os alvos preferenciais de investimento imobiliário. De acordo com o estudo “Reabilitação para uso residencial no Porto – Oferta e enquadramento legal”, elaborado pela Prime Yield, em colaboração com a Predibisa, o Centro Histórico da cidade tem despertado cada vez mais interesse por parte dos investidores, consolidando-se como um destino turístico reconhecido e com cada vez mais notoriedade internacional, num processo virtuoso que tem vindo a dinamizar ainda mais a atividade de investimento em reabilitação urbana, expandindo-a agora para novas zonas da cidade.

“Os investidores que apostaram neste mercado viram os seus ativos valorizar 17,1% só no último ano, com o Centro Histórico do Porto a registar em 2015 o melhor desempenho dos últimos dez anos, de acordo com o Índice de Preços do Centro Histórico do Porto, apurado no contexto do Observatório da Reabilitação da Baixa do Porto. Os resultados revelam ainda que, nos últimos quatro anos, o mercado imobiliário nesta zona histórica do Porto tem vindo a valorizar a um ritmo anual superior a 10%”, destaca o estudo. 

Hoje, o Centro Histórico do Porto continua em processo de transformação imobiliária, tendo como principais vetores o turismo numa primeira fase, mas cada vez mais também a habitação e o retalho. 

No caso da habitação, e fruto do próprio contexto de mercado que conjuga fortes níveis de procura turística a um regime fiscal mais atrativo e a uma taxa de rentabilidade muito mais elevada do que o arrendamento dito “tradicional”, muitos dos projetos que ali têm vindo a nascer são colocados essencialmente no mercado de alojamento local (arrendamento turístico de curta-duração), havendo por isso uma grande aposta em casas com tipologias pequenas (T0 e T1). 

Não obstante as previsões que anteveem a continuação de uma procura robusta por apartamentos para arrendamento de curta-duração, é contudo expectável que nos próximos anos venhamos a assistir a uma maior aposta do lado da promoção por produto para primeira habitação. Até porque os níveis de procura por apartamentos para habitação própria continuam a crescer, servindo mesmo de incentivo para que os promotores comecem a apostar em tipologias maiores.

Centro Histórico concentra 48% da oferta de reabilitação 

1. A zona que concentra o maior volume de oferta de reabilitação para uso residencial e a zona mais cara para adquirir este tipo de produto não coincidem. 
2. A zona do Centro Histórico é a que agrega o maior volume de oferta de reabilitação para uso residencial, acolhendo 48% dos apartamentos em desenvolvimento na cidade. 
3. A zona dos Aliados, onde se situa cerca de 21% da oferta em desenvolvimento, é a mais cara, com o valor médio de oferta a fixar-se em 2.981 €/m2. 
4. A zona onde os valores de oferta médios são mais baixos – nomeadamente o Bonfim – apresenta uma concentração de oferta semelhante (21%) à zona onde se encontram os valores mais elevados. 
5. O valor médio de oferta de habitação para reabilitação no Porto oscila entre um mínimo de 1924€/m2 na zona do Bonfim e o máximo de 2.981 €/m2 nos Aliados. 
6. O “gap” no valor médio de oferta entre a zona mais cara (Aliados) e a zona mais barata (Bonfim) é de 55%, enquanto o diferencial entre a primeira e a segunda mais cara (Centro Histórico) é de 11%. Já face à zona da Cedofeita, os Aliados apresentam uma valorização de 31%. 
7. Em três das quatro zonas analisadas, existe um eixo preferencial para o desenvolvimento de projetos habitacionais resultantes de reabilitação, eixos esses que concentram entre 35% e 72% da oferta na respetiva zona. Os valores médios de oferta nesses eixos preferenciais estão quase sempre acima dos valores médios de oferta para o total da zona. 
8. As tipologias de pequena dimensão, com uma forte predominância de T0, T1 e T2, ainda dominam na oferta em desenvolvimento, mas quer a zona que concentra maior oferta quer a zona mais cara – respetivamente Centro Histórico e Aliados - apresentam já oferta de tipologias de maior dimensão, incluindo apartamentos T4. 
9. Com exceção da zona do Bonfim, as restantes zonas apresentam valores médios em qualquer das tipologias acima dos 2.000 €/m2, galgando em muitos casos a barreira dos 3.000 €/m2. Nas zonas onde estão a ser desenvolvidos apartamentos T4, os valores médios nessas tipologias podem mesmo oscilar entre 4.000 e 5.900 €/m2.

Zona 1 - Centro Histórico do Porto 

VALOR MÉDIO DE OFERTA: 2.689 €/M2 

• É a zona onde se localiza a maioria da oferta residencial reabilitada em desenvolvimento no Porto, concentrando 48% do número de apartamentos em comercialização. 
• O eixo Mouzinho-Flores é o principal destino dos projetos habitacionais de reabilitação nesta zona, concentrando cerca de 70% da oferta aqui em desenvolvimento. 
• A tipologia T1 é dominante (36%) nesta zona, com as unidades T2 e T0 a apresentarem pesos semelhantes na oferta, de respetivamente, 22% e 21%. Esta é uma das poucas zonas onde se estão a desenvolver apartamentos T4. 
• É a segunda zona mais cara da cidade para este tipo de produto, com um valor médio de oferta de 2.689 €/m2, o qual está cerca de 11% abaixo do observado na zona que apresenta o valor médio mais elevado (Aliados). 
• No eixo Mouzinho-Flores, o valor médio de oferta das unidades reabilitadas é de 2.959 €/m2, mais 10% do que o valor médio apurado para o total da área do Centro Histórico. 
• Considerando o conjunto de tipologias disponíveis para o total da zona do Centro Histórico (T0 a T4), os valores médios das casas reabilitadas em oferta oscilam entre 2.316 €/m2 (caso dos T2) e 3.316 €/ m2 (T3). Nos T4, o valor médio é de 3.858 €/m2.

Zona 2 - Cedofeita 

VALOR MÉDIO DE OFERTA: 2.272 €/M2 

• É a zona que reúne o menor volume de fogos reabilitados em desenvolvimento na cidade, compreendendo 9% da oferta. 
• A rua de Cedofeita é, nesta zona, o eixo principal de investimento em projetos de reabilitação para uso residencial, concentrando 72% da oferta total em desenvolvimento. 
• Nesta zona, predominam as tipologias T0, que representam 41% da oferta residencial. Os T1 e T2 apresentam pesos em torno dos 30%. 
• O valor médio de oferta das casas reabilitadas na zona é de 2.272 €/m2, apresentando um gap de 31% face à zona mais cara da cidade (Aliados) para produtos residenciais reabilitados. Ainda assim apresenta uma valorização de 18% face à zona onde os valores médios de oferta para estes produtos são mais baixos (Bonfim). 
• Nesta zona, os preços médios das diferentes tipologias oscilam entre os 2.058 €/m2 nos T2 e os 2.454 €/m2 nos T1.

Zona 3 - Aliados

VALOR MÉDIO DE OFERTA: 2.981 €/M2 

• Integra cerca de 21% da oferta de reabilitação urbana para habitação no Porto. • A avenida dos Aliados, artéria de referência e considerada a zona prime da cidade, agrega cerca de 35% da oferta em desenvolvimento nesta zona. 
• À semelhança do que acontece na zona do Centro Histórico, os Aliados também começam a apresentar oferta de tipologias T4. Ainda assim, na zona, que compreende apartamentos desde T0 a T4, predominam as tipologias T2 (31% da oferta). 
• Esta é a zona mais cara para habitação integrada em projetos de reabilitação no Porto, apresentando um valor médio de oferta de 2.981 €/m2. 
• No caso concreto da Avenida dos Aliados, o valor médio de oferta nos apartamentos reabilitados atinge um patamar bastante mais elevado, fixando-se em 4.892 €/m2, quase duas vezes mais que a média para o total da zona. 
• A zona apresenta também os valores médios mais elevados nas diferentes tipologias, variando entre um mínimo de 2790 €/m2 nos T0 3.325 €/m2 nos T3, sendo que nos T4, o valor médio se situa nos 5.967 €/m2.

Zona 4 - Bonfim 

VALOR MÉDIO DE OFERTA: 1.924 €/M2 

À semelhança da zona mais cara, esta área concentra igualmente 21% da oferta habitacional integrada em projetos de reabilitação na cidade. 

• Nesta zona, ao contrário das restantes analisadas, não se destaca nenhuma localização em concreto como destino preferencial para o desenvolvimento deste tipo de projetos. 
• Na oferta em desenvolvimento dominam as tipologias pequenas, com os T0 a pesarem 33% e os T1 cerca de 36%. 
• O valor médio de oferta da habitação reabilitada nesta zona é de 1.924 €/ m2, sendo o mais baixo da cidade neste tipo de produto e apresentando um diferencial de cerca de 55% face à zona mais cara (Aliados). É a única zona onde o valor médio de oferta fica abaixo dos 2.000 €/m2. 
• Os valores médios de oferta nas diferentes tipologias situam-se entre um mínimo de 1.829 €/m2 nos T2 e os 2.038 €/m2 nos T1.

Fonte: Vida Económica / Predibisa