O título executivo previsto, em relação ao arrendatário, no artigo 14.º-A do NRAU aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, com as alterações da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, também se estende ao fiador do arrendatário? Vários têm sido os entendimentos a propósito de tal preceito, sendo que para uns o artigo 14ºA do NRAU é agora restritivo ao arrendatário e para outros, desde que sejam cumpridas determinadas formalidades, poderá o fiador do arrendatário ser cumulativamente executado.
Antes das alterações aditadas pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, o NRAU regulava esta matéria no artigo 15.º, n.º 2. Tal como o anterior artigo 15.º, n.º 2, também o actual artigo 14.º-A, não explicita contra quem se forma o título executivo, referindo apenas os documentos que se devem reunir para no seu conjunto formarem o título executivo, ignorando porém quais as pessoas que ficam abrangidas pela força executiva desses documentos.
Por um lado, temos a jurisprudência dominante que considera que existe título executivo contra o fiador, precisamente porque se deverá atentar ao que resulta do regime substantivo da fiança e à ideia de que de acordo com este a fiança tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor (artigo 634º do Código Civil). Defende ainda que, enquanto documento particular que importa a constituição de obrigações pecuniárias, o contrato de arrendamento já seria título executivo, nos termos gerais, logo contra todas as pessoas nele obrigadas, e que a norma do NRAU apenas restringe a sua exequibilidade intrínseca ao exigir a apresentação conjunta do comprovativo da notificação ao arrendatário.
Porém, alguma da jurisprudência minoritária tem vindo a entender entre outros argumentos, que a circunstância de se ter optado pela manutenção da menção exclusiva ao arrendatário, pode ser interpretada como um sinal de que para o legislador a norma legal abrange exclusivamente a formação do título executivo contra o arrendatário. Defendem ainda que o título executivo é complexo e pressupõe a reunião conjunta de dois documentos, pelo que se o fiador não consta de um deles não existe título executivo contra ele.
Salvo devido respeito por melhor entendimento, teremos de defender que a norma visada não é restritiva ao arrendatário, sendo que para haver título executivo contra o fiador será necessário obter o comprovativo da comunicação ao próprio, a fim de evitar que este possa ser executado sem previamente saber sequer que a obrigação do arrendatário se venceu e lhe é exigível a si o pagamento. A lógica tem de se encontrar nas circunstâncias da própria elaboração da reforma do NRAU e nas finalidades a que se propôs o legislador, nomeadamente a procura pela flexibilização do mercado do arrendamento, a agilização nos procedimentos para a recuperação do gozo arrendado, entre outras.
Concluindo, a norma do NRAU não se encontra restringida ao arrendatário, entendendo que existe título contra o fiador que tenha intervindo no contrato, poupando-se assim a necessidade de instauração de uma acção declarativa contra o fiador. Porém, para haver título executivo deve exigir-se, por maioria de razão, o contrato de arrendamento onde o fiador intervenha e o documento comprovativo da comunicação ao fiador das rendas em dívida, exatamente nos precisos termos e moldes em que essa comunicação deve ser feita ao arrendatário, e a ambos deverá ser reconhecido relevo para a determinação da legitimidade passiva para a execução.
artigo de Ana Rita Rodrigues, Associada | Imobiliário e Veículos de Investimento na PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, Sociedade de Advogados R.L
0 comentários:
Enviar um comentário
Obrigado pelo seu comentário.