AT trava venda de imóveis a contribuintes com dívidas

A Autoridade Tributária está a impedir a venda de imóveis quando o vendedor ou comprador tem impostos em dívida. Apesar de a lei prever apenas o privilégio creditório em relação às dívidas fiscais do imóvel o sistema informático da AT bloqueia a emissão de guias de IMT e de Imposto de Selo sempre que existem impostos em dívida de qualquer tipo por parte do vendedor ou do comprador.

O bloqueio da emissão de guias por parte da Autoridade Tributária cria uma grande insegurança e incerteza nas transações, pois pode inviabilizar as escrituras e a transmissão dos imóveis.

O valor efetivo dos contratos-promessa de compra e venda fica comprometido, na medida em que a escritura pode não ser feita no prazo definido no contrato sem que haja incumprimento por parte do comprador nem do vendedor. De facto, o contrato-promessa coloca o vendedor na obrigação de transmitir a propriedade do imóvel mas não a ter a sua situação contributiva regularizada.

O bloqueio da emissão de guias para pagamento não é obrigado a restituir o sinal e reforços que tenha recebido no contrato promessa. A transmissão do imóvel não se faz, o prazo previsto no contrato esgota-se e o vendedor fragiliza as obrigações assumidas pelo vendedor de IMT e IS pelo comprador.

Burocracia fiscal "sem apelo nem agravo"

"Não vemos sequer que a mesma justificação 'prática' se possa aplicar nos casos em que existam dívidas fiscais de outra natureza (por IRS ou IVA do vendedor). A AT não goza de nenhum direito de garantia que lhe permita legalmente travar as vendas de imóveis: sem qualquer intervenção de um tribunal", explica Mariana Gouveia de Oliveira, advogada coordenadora do Departamento Fiscal da Miranda & Associados. Segundo refere, "seria gravíssimo se de facto a AT se recusasse a emitir as guias de pagamento de IMT e IS sem que fosse decretada qualquer medida cautelar pelo Tribunal competente. Mais, parece ser francamente desproporcionada, dada a eficácia da máquina fiscal e a possibilidade de acusar o vendedor e o comprador pelo crime de frustração do crédito fiscal, se de facto o objetivo do negócio fosse dissipar o património para evitar o pagamento da dívida fiscal".

Para João Ascenso, advogado da Miranda & Associados, mesmo existindo dívidas fiscais relacionadas com o imóvel (que podem estar a ser contestadas administrativa ou judicialmente), a AT não deveria bloquear a venda. Uma solução mais adequada seria aquela em que a AT não bloqueava a emissão das guias, mas antes alertava o comprador da possibilidade de vir a ter o seu imóvel penhorado por causa das dívidas do vendedor. 

Restrições ao direito de propriedade

Segundo refere João Ascenso, este procedimento da AT parece limitar injustificadamente o direito de propriedade do comprador, principalmente nos casos em que as dívidas não digam especificamente respeito ao imóvel que está a ser vendido. "Na verdade, esta situação tem alguns paralelismos com os privilégios imobiliários gerais que a AT em tempos teve e que foram declarados inconstitucionais em 2002 pelo Tribunal Constitucional", recorda.

Contratos-promessa devem ser ajustados à prática seguida pela AT

Para minorar os problemas pelo eventual bloqueio da emissão de guias é necessário encontrar soluções contratuais e limitar a responsabilidade das partes perante um facto que não lhes é imputável e, bem assim, prever claramente a responsabilidade do vendedor caso a venda não se concretize em virtude da existência de dívidas fiscais. 

Uma medida prudente será fazer a emissão de guias de IMT no momento da assinatura do contrato-promessa para detetar dividas que condicionem a sua disponibilização.

Deve ser evitada a emissão de guias na própria escritura como geralmente acontece. 

AT pode ser responsabilizada pelo bloqueio das guias 

"Na medida em que a AT não tem fundamento legal para recusar a emissão das guias de pagamento de IMT, a mesma poderá, em abstrato, ser responsabilizada pelos danos que a sua atuação ilícita possa causar, embora o processo seja longo e complexo", considera Mariana Gouveia de Oliveira. "Numa perspetiva mais prática, sugerimos que o promitente-comprador exija que a AT emita uma recusa escrita da emissão da liquidação de IMT, visto que os atos da AT têm de ser fundamentados. Atenta a falta de fundamento legal para este procedimento, este pedido pode por si só desbloquear a situação. Caso não desbloqueie, o contribuinte passa a ter um ato administrativo escrito perante o qual pode reagir contra a AT. Ao mesmo tempo, o promitente-comprador deve conseguir limitar a sua responsabilidade contratual junto do vendedor, na medida em que demonstra que o incumprimento não lhe é imputável", acrescenta.

Lei só prevê privilégios creditórios para dívidas de IMT e de IMI

Ao impedir a emissão de guias de pagamento de IMT e de Imposto de Selo, a Administração Fiscal alarga consideravelmente o estatuto especial que a lei lhe atribui. "A AT tem privilégios creditórios especiais sobre os imóveis relativamente aos quais existem dívidas de IMI e IMT por pagar, desde que essas dividas digam respeito ao ano corrente, ou aos dois anos anteriores", afirma Mariana Gouveia de Oliveira, advogada coordenadora do Departamento Fiscal da Miranda & Associados. "Quer isto dizer que os imóveis continuam a responder por estas dívidas, mesmo que mudem de mãos, i.e., a AT pode penhorar os referidos imóveis para se fazer pagar dos impostos em falta, mesmo que os imóveis pertençam a outra pessoa que não o sujeito passivo originário", acrescenta.

Segundo disse à "Vida Económica", não há conhecimento de qualquer base legal que permita à AT bloquear as transações sobre os imóveis em causa, como parece estar a suceder em virtude de alegadamente se recusar a emitir as guias de pagamento. No entanto, e numa perspetiva prática, tendo em consideração o acima referido, a recusa da AT em emitir as guias para pagamento do IMT e IS (quando há dívidas de IMI e IMT) acaba por proteger de alguma forma a posição do comprador o que poderia mais tarde vir a ter o seu imóvel penhorado por dívidas fiscais que não lhe pertencem, caso a transação avançasse.

Não obstante, a solução mais adequada (e legal) seria aquela em que a AT não bloqueava a emissão das guias, mas antes alertava o comprador da possibilidade de vir a ter o seu imóvel penhorado por causa das dividas do vendedor", disse ainda Mariana Gouveia de Oliveira.

Fonte: VidaEconómica