O que teve maior impacto sobre os valores de ativos?
O valor de mercado dos ativos imobiliários tem sido fortemente afetado pelo significativo aumento das yields, desenvolvendo ainda um maior distanciamento entre os ativos prime e secundários. Esta evolução das yields reflete os efeitos da crise nacional e internacional, da crise de dívida soberana, do elevado risco de país atribuído pelas agências de rating, dos elevados custos de financiamento e dificuldades de liquidez dos investidores nacionais. Tudo isto levou a que cerca de 95% do mercado internacional tenha "desistido" de Portugal. Adicionalmente, uma parte significativa dos ativos está a ser afetada pelo declínio do seu desempenho operacional, consequência do enquadramento económico difícil, marcado por uma retração da procura e consequente queda das rendas de mercado e aumento dos níveis de desocupação. Em geral, todos os segmentos imobiliários estão a ser afetados por variáveis diversas, designadamente a queda do consumo público e privado, o baixo poder de compra, os elevados níveis de dívida das famílias, o aumento do desemprego, os elevados custos de financiamento, entre outros.
Determinar o Valor de um Imóvel - Avaliar num vazio
Dificilmente alguma transação significativa foi feita recentemente e aquelas que eventualmente o tenham sido, poderão ser consideradas como exceções, ou como transações em non-arms length, designadamente transações dentro da mesma estrutura acionista ou entre partes com interesses especiais. O maior desafio que atualmente se enfrenta na determinação do valor de mercado dos ativos prende-se com o nível de incerteza que tem marcado o mercado e com o expressivo abrandamento da atividade. Isto representa um desafio significativo, devido à dificuldade em estimar no médio e longo prazo as principais variáveis de uma avaliação, uma vez que pequenas alterações em variáveis como rendas, yields e período de desocupação podem afetar significativamente o valor de um ativo. Uma avaliação tem por base diversos parâmetros, pelo que um olhar menos treinado ou mais ligeiro (ou mais pessimista/amedrontado), poderá induzir em erro. Numa avaliação de um imóvel de rendimento não basta estimar uma renda baixa e uma yield alta para garantir o rigor e confiança no valor estimado. Há que ter em conta, entre outros, prazo e nível de rendas dos contratos em vigor; cláusulas de rescisão; indexação das rendas; risco apercebido do inquilino; tempo estimado de colocação (void period), rendas potenciais de mercado e eventuais incentivos a novos contratos. Adicionalmente, se uma avaliação considerar níveis inferiores de renda; custos de encargos e manutenção superiores; desocupação estrutural acrescida; etc., o risco inerente à sustentabilidade do NOI (Resultado Operacional Líquido) é inferior e desta forma a yield não terá que sofrer um incremento tão forte como à partida se poderia supor.
A falta de um mercado consistentemente ativo e de comparáveis em quantidade e qualidade razoáveis, exige uma análise profunda de todos os parâmetros de uma avaliação, sob pena de se cair em análises simplistas e redutoras. No entanto, não nos podemos alhear do facto que os valores efetivamente desceram, que o consumo caiu significativamente e que o risco do nosso país ainda é muito elevado.
Por Ricardo Reis - Diretor de Avaliações da Cushman & Wakefield
Fonte: OJE
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