Novo regime das obras em prédios arrendados

Por Miguel Marques dos Santos * 

Os regimes da reabilitação urbana, do arrendamento urbano e das obras em prédios arrendados estão fortemente interligados.

O Memorando de Entendimento assinado com a Troika previa que, até ao terceiro trimestre de 2011, fosse adotada legislação para simplificar os procedimentos administrativos em matéria de reabilitação e que, até ao quarto trimestre de 2011, fosse apresentada pelo Governo, à Assembleia da República, uma proposta de alteração do regime do arrendamento urbano. O Memorando não se referia especificamente às alterações a introduzir ao regime das obras em prédios arrendados, nem quanto ao conteúdo, nem quanto ao momento em que tais alterações deveriam ser apresentadas.

Em 30 de setembro de 2011, o Governo apresentou uma proposta de lei destinada a alterar o regime da reabilitação urbana e, posteriormente, em 30 de dezembro de 2011, apresentou uma proposta de lei destinada a alterar o regime do arrendamento urbano, estando estas duas propostas de lei, neste momento, em discussão na Assembleia da República.

A proposta de lei relativa ao regime do arrendamento urbano previa expressamente que o Governo deveria, no prazo de 90 dias (a contar da publicação da lei que viesse a ser aprovada), adequar o regime jurídico das obras em prédios arrendados ao novo regime do arrendamento.

O facto de o Governo não pretender apresentar e discutir a sua proposta relativa ao regime de obras em prédios arrendados em simultâneo com as propostas relativas aos novos regimes da reabilitação e do arrendamento foi alvo de críticas por parte dos agentes do setor, que entendiam, justificadamente que estes regimes não poderiam deixar de ser tratados de forma coerente e integrada.

Em resposta a estas críticas, e compreendendo as vantagens de um tratamento integrado dos três diplomas, o Governo decidiu antecipar a discussão das alterações ao regime jurídico das obras em prédios arrendados, tendo aprovado, na passada quinta-feira, em Conselho de Ministros, uma proposta de lei que vem alterar este regime.

Em termos práticos, as três propostas serão discutidas em simultâneo, assegurando a compatibilidade e harmonização entre os três regimes.

Apesar de não se conhecer ainda o texto desta proposta, do que consta do comunicado do Conselho de Ministros parece resultar que o Governo está no caminho certo. De facto, tudo indica que esta proposta está em linha com o que consta nesta matéria na proposta de lei relativa ao arrendamento urbano, estabelecendo quer a possibilidade de denúncia do contrato de arrendamento para demolição e obras profundas mediante mera comunicação ao arrendatário, quer a regra de que, nos contratos anteriores a 1990, na falta de acordo entre arrendatário e senhorio, a cessação do contrato apenas obriga o senhorio ao pagamento de uma indemnização ao arrendatário (salvo no caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, caso em que o senhorio ficará obrigado ao realojamento).

Embora ainda seja cedo para fazer uma avaliação global do diploma, caso se confirme que o regime aplicável aos contratos antigos é o que consta do parágrafo anterior (sem exceções e sem normas transitórias complicadas e virtualmente inaplicáveis, como acontece no atual regime), isso será certamente um fator positivo para o desenvolvimento da reabilitação urbana em Portugal.

* advogado e sócio da Garrigues

Responsável pelo departamento  de imobiliário e urbanismo da Garrigues Portugal

Fonte: OJE