Quanto vale o meu terreno?

Historicamente, ser proprietário de terrenos para construção sempre foi considerado como sinónimo de riqueza.

No entanto, os terrenos para promoção imobiliária são atualmente considerados como sendo ativos imobiliários com alto grau de iliquidez. Está, efetivamente, provado que o atual ciclo económico adverso afeta a promoção imobiliária residencial em duas vertentes: 1) do lado do promotor, que não consegue obter financiamento bancário para efeitos de fomento à construção; 2) do lado do comprador do produto final que, com as restrições no consumo que advêm das medidas de austeridade, sofrem reduções no rendimento auferido, e consequentemente, têm dificuldade em aceder a crédito hipotecário. Muitos compradores necessitam de alienar a sua residência atual antes de adquirirem uma nova, sendo expectável que esta venda demore o dobro ou o triplo do tempo que seria considerado como razoável antes da entrada no período de recessão. A dilatação deste horizonte temporal está diretamente relacionada com o facto de a oferta ser superior à procura, o que implica um esmagamento dos valores de venda.

Hoje em dia é impensável para o avaliador considerar um elevado volume de vendas em planta no cash flow de determinado projeto imobiliário residencial, como era prática nos tempos áureos do mercado, gerando assim um autofinanciamento da promoção. Pelo contrário, o início da construção e, consequentemente, das receitas, é remetido para anos mais distantes do início do cash flow, altura em que é esperada uma retoma do setor.

"Quanto vale o meu terreno agora que não consigo obter financiamento para construir, nem vou conseguir comercializar de forma óbvia o produto final?" Esta é a questão colocada em cima da mesa por muitos dos nossos clientes. Infelizmente, poderá valer menos que no passado, dependendo da quantificação exata do risco específico da propriedade, que varia com fatores intrínsecos da mesma, tais como a localização - por exemplo, ainda existem compradores one-off que pretendem identificar localizações prime em Lisboa - e os usos. Para o uso residencial, uma estratégia para a comercialização do produto final poderá ser a do arrendamento, existindo já uma série de fundos de investimento imobiliário com carteiras de habitação destinada a este fim.

No caso dos terrenos que não têm ainda um projeto aprovado, mas apenas uma capacidade construtiva definida no âmbito de um plano de ordenamento do território, esta é uma excelente altura para repensar os usos do mesmo e para aumentar a atratividade do projeto.

Por Sofia Coelho - Diretora de Avaliações Jones Lang LaSalle

Fonte: OJE