Denúncia do contrato de arrendamento à luz da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano

A proposta de lei do arrendamento urbano prevê que a denúncia do contrato de arrendamento por tempo indeterminado seja efetuada por mera comunicação ao arrendatário nos casos em que o senhorio pretenda a demolição ou a realização de obra de remodelação ou restauro profundos e que, por isso, implique a desocupação do locado. 

A comunicação é feita ao arrendatário com a antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual deve constar o fundamento da denúncia. A invocação com base neste fundamento obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa, a pagar uma indemnização correspondente a seis meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que este já detinha. No entanto, o senhorio será responsabilizado se não realizar as obras depois de ter procedido à denúncia nestes termos, ficando obrigado ao pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda.

A denúncia por mera comunicação opera ainda quando o senhorio necessite do locado para habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes. O direito de denúncia para habitação pelo senhorio depende do pagamento de montante equivalente a seis meses de renda e da verificação dos requisitos das alíneas a) e b) do artigo 1102.º do Código Civil. Embora o prazo estipulado na alínea a) tenha sido alterado para dois anos. O senhorio deve, neste caso, dar ao local a utilização invocada no prazo de três meses e por um período mínimo de dois anos, sob pena de ter de pagar uma indemnização correspondente a 10 anos de renda.

No que diz respeito à livre denúncia, pelo senhorio, dos contratos de duração indeterminada, o prazo mínimo para a comunicação passa a ser de dois anos, com referência ao prazo supletivo que rege os contratos a termo certo.

Segundo a proposta apresentada pelo Governo, nos contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) e nos contratos não habitacionais celebrados depois do DL n.º 257/95 de 30 de Setembro, há possibilidade de livre denúncia por parte do senhorio nos mesmos termos aplicáveis aos novos contratos, com excepção das situações em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. Estes parâmetros são aplicados também à denúncia para habitação do senhorio.

Os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e os contratos não habitacionais celebrados antes do DL nº 257/95 de 30 de Setembro são regulados pelo novo regime, excepto na parte em que motivos de ordem social justifiquem uma especial proteção.

Por Maria Cândida Nunes - advogada, Santana Lopes, Castro, Vieira, Teles, Silva Lopes, Calado, Cardoso & Associados - Sociedade de Advogados, R. L.

Fonte: OJE