As opções de investimento no imobiliário comercial em Portugal continuam a ser feitas, diz a consultora Worx, acrescentando que os interessados estão a apostar numa ótica de “aversão ao risco em oposição a uma postura oportunista que não se tem vindo a concretizar”.
Os fundos de investimento nacionais (FI) continuam a ser os principais players do mercado de investimento imobiliário comercial, segundo a Worx. No WMarket Review 2011, adianta que a maior transação de investimento no ano passado foi a aquisição das lojas Continente e Worten do centro comercial Vasco da Gama, pelo FII Imofomento, por um valor de 42,6 milhões de euros.
Com uma queda abrupta no volume de investimento em 2011, o mercado nacional gerou 250 milhões de euros de negócios, a pior performance do século, tendo caído 65% em face do ano anterior. Na conjuntura contracionista, os escritórios voltaram a ser um dos setores mais atrativos para investimento, com 38% de share de mercado, seguido do retalho, com 28%, enquanto o setor de industrial e logística ficou com 11% do mercado.
Portugal continua fora das rotas de investimento europeias, diz a Worx, que acrescenta ter-se assistido ao crescimento do investimento por parte das "family offices" internacionais no mercado nacional. Este é um sinal que "denota alguma confiança no mercado e na economia", dizem os analistas.
Estratégia
Os investidores, incluindo os fundos, estão mais cautelosos, o que se reflete no período dilatado de tempo para a concretização das operações. Por outro lado, a opção passa pelo investimento em localizações "prime", produtos "core" e inquilinos fiáveis.
As "prime yields" estão a subir em todos os segmentos. Fixaram-se nos 7,5% para escritórios e retalho e em 8% para indústria e logística, ou seja, mais 0,5 p.p. e mais 0,25 p.p., respetivamente. A Worx considera ser possível que a "prime yield" possa subir mais 0,25 p.p. no primeiro semestre deste ano, tendo em conta a incerteza do mercado e o agravamento das medidas de austeridade. Estas medidas refletem-se ao nível do risco dos investimentos imobiliários.
Os analistas da Worx afirmam que as perspetivas para 2012 "não são animadoras devido às medidas de austeridade já tomadas e aos necessários ajustamentos que as mesmas implicarão". E acrescenta que se "perspetiva um novo ano difícil com a manutenção de um reduzido nível de atividade do mercado de investimento nacional".
Para os investidores estrangeiros, o mercado nacional continuará a não ser atrativo, "dada a existência de oportunidades de investimento mais consistentes em economias mais sólidas". Dizem ainda que nestas circunstâncias" não se estima que o investimento internacional seja atraído para Portugal no curto prazo".
Industrial e logística
O mercado de industrial e logística está estagnado e a recuperação depende da evolução da economia. A Worx diz que as maiores tendências para esta área de negócio passarão pela "racionalização e flexibilização em termos de instalações, contratos e custos, contribuindo para a eficiência dos próprios espaços".
Adiantam que a construção especulativa "manter-se-á em níveis muito reduzidos, prevalecendo o "built to suit" e a garantia de um ocupante antes da construção de forma a diminuir o risco das operações". Antecipam ainda que os contratos tenham maiores períodos de carência de forma a tornar atrativa a mudança, "dado que o nível atual das rendas é já bastante aceitável".
No ano passado, o nível de absorção foi de 120 mil m2, menos 10% em termos homólogos. Diz a Worx que a oferta atual está "bastante condicionada e a construção especulativa é muito reduzida".
Há cerca de 1,1 milhões de m2 em pipeline, incluindo as plataformas logísticas da Abertis e do Poceirão, que totalizam 720 mil m2. Por enquanto, é apenas conhecida a construção da plataforma de distribuição do grupo Jerónimo Martins, com cerca de 100 mil m2, no Poceirão.
O eixo Alverca-Azambuja mantém-se como a zona prime do mercado, com valores máximos de 5 euros/m2/mês.
Alertam os analistas que "fruto do crescente número de falências, aliado às políticas de contenção de custos promovidas por diversas empresas, verifica-se um acréscimo na oferta de imóveis usados nas diferentes zonas que compõem a amostra analisada".
Fonte: OJE
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