Por João Ricardo Nóbrega *
De acordo com dados publicados pela CMVM (fevereiro de 2012), o valor sob gestão dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII), dos FEII e dos Fundos de Gestão de Património Imobiliário situou-se nos 12 099,9 milhões de euros. No que concerne à variabilidade dos montantes geridos, os FII acumularam uma queda superior a 500 milhões de euros em dois anos, correspondendo a um decréscimo de 1,9% em 2011 e 2,5% em 2010, respetivamente, tendo a performance dos Fundos Abertos contribuído de forma acentuada para esta variação.
Ainda assim, e considerando a atual conjuntura macroeconómica que afeta o mercado imobiliário, a verdade é que os dados revelam que não houve uma deflação dos valores de ativos (imóveis e participações) que integram a carteira dos Fundos.
Para melhor se compreender este fenómeno, importa, desde logo, ter presente que o processo de avaliação dos ativos dos FII se comporta de forma diferente dos ativos mobiliários negociados em Bolsa, não estando sujeitos a uma flutuação de valor constante, decorrente de uma permanente negociação dos títulos.
Com efeito, no caso dos FII, cada ativo é avaliado obrigatoriamente por dois peritos avaliadores, a fim de se obterem dois valores de avaliação distintos. Uma destas avaliações tem por objeto a medição do desempenho do investimento ("Valor do Imóvel Líquido"); a outra avaliação, não obstante atue sobre o mesmo objeto, funciona como "Segunda Avaliação do Imóvel" e deve ser registada separadamente. Por fim, a entidade gestora comunica um "Valor de Avaliação" à CMVM, que se deve compreender entre o valor de aquisição e a média simples do valor atribuído pelos respetivos peritos avaliadores nas avaliações realizadas.
Acresce que os imóveis têm de ser avaliados previamente à respetiva aquisição e alienação e ao desenvolvimento de projetos de construção com uma periodicidade mínima de dois anos, ou ainda sempre que ocorram alterações significativas do valor do imóvel.
Com base nos valores de avaliação fornecidos pelos avaliadores e sem prejuízo dos critérios legais e prudenciais aplicáveis, caberá à Gestora, de forma discricionária, a decisão final sobre o valor a atribuir aos imóveis em carteira.
Na legislação em vigor, existem, de facto, dois intervenientes essenciais no mecanismo de avaliação dos ativos que integram a carteira dos FII - o Avaliador e o Administrador. É indiscutível que ambos, no exercício das respetivas funções, influenciam subjetivamente o valor efetivo dos imóveis. Com efeito, a avaliação é o mecanismo que, apesar da ambiguidade que a mesma pode acarretar tem como principal função fornecer à gestora informação relativa ao melhor preço que poderia ser obtido, caso o imóvel fosse alienado no momento da avaliação, em condições normais de mercado.
Por outro lado, à gestora, é permitido diferir no tempo o reflexo da eventual valorização ou desvalorização sobre o valor efetivo de um ativo avaliado, podendo haver um lapso temporal considerável entre o momento de avaliação e o momento em que tal é espelhado na carteira.
Cumpre ainda salientar que estas regras de avaliação de ativos foram profundamente alteradas pela CMVM, em maio de 2010, sendo certo que, até à presente data, o novo diploma ainda não entrou em vigor, aguardando-se, a todo o momento, a respetiva publicação.
Do referido documento, destaca-se a regra que o valor dos imóveis que integram a carteira do FII passe a ser calculado, exclusivamente, com base na média da avaliação feita por dois peritos avaliadores, sendo que se opta por propor que as mais ou menos-valias resultantes desta forma de valoração devem ser imediata e integralmente reconhecidas.
Por outro lado, diminui-se a periodicidade mínima (dois anos) da atual obrigação de avaliação para seis e 12 meses.
Estamos, certamente, perante um novo paradigma no método de definição do valor dos ativos. Ou seja, assiste-se à transferência total da responsabilidade da valorização dos imóveis de um FII em exclusivo para os peritos avaliadores. Num momento particularmente sensível para o mercado imobiliário, e os FII em particular, faz sentido demitir as gestoras da responsabilidade no processo de avaliação das respetivas carteiras? Como poderá o Avaliador substituir-se ao Administrador no conhecimento direto que possui sobre uma determinada operação imobiliária? A bem da indústria e da tão veiculada transparência, esperemos que o tempo entretanto decorrido tenha contribuído para uma resposta mais equilibrada e ajustada ao mercado!
* Sócio da Raposo Subtil e Associados, Sociedade de Advogados, RL
Fonte: OJE
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