Opinião: Distress imobiliário e as leis de Newton

Por Guilherme Godinho *

Ao ouvir no outro dia "What goes up, must come down/spinning wheel got to go round", cantado pelos Blood, Sweat and Tears, lembrei-me imediatamente de duas coisas. A mais óbvia foi o facto de o grupo ter prescindido da palavra "toil" (labuta/trabalho - da expressão de Giuseppe Garibaldi), tornada famosa por Winston Churchill no seu primeiro discurso como primeiro--ministro britânico: "Fight them on the beaches" (13-05-1940). A segunda fez--me lembrar as famosas leis de Isaac Newton, que poderão ajudar-nos a fazer pensar e até compreender o atual momento que o setor imobiliário atravessa no velho mundo, especialmente no paralelo que atravessa esta nossa Europa tão isoladamente do sul.

A terceira destas leis assegura que "para toda a ação há sempre uma reação oposta de força igual". A interpretação desta lei leva-nos a afirmar que o mercado imobiliário não tem oscilações porque sim. O mercado imobiliário não tem picos e quedas porque lhe apetece. O mercado imobiliário tem booms e depressões porque há intervenientes e fenómenos económicos que assim o fazem reagir. Se agora estamos num momento de depressão, é porque, evidentemente, estivemos numa fase de ascensão do ciclo imobiliário com ganhos elevados, o que pressupunha um alto risco: "a explosão da bolha imobiliária". Como consequência, devemos esclarecer que o mercado imobiliário não está em saldos, nem se fazem promoções de primavera-verão ou de outono-inverno. O que realmente acontece é um fenómeno de distress imobiliário, ou seja, um processo pelo qual o valor de determinado bem - neste caso imobiliário - baixa para além daquele que era considerado o seu valor de mercado num momento específico. O preço dos produtos imobiliários não é eterno, oscila no tempo, não só porque se pode deteriorar, porque pode sofrer alterações de regras urbanísticas, contabilísticas, etc., mas também porque o mercado já não lhe atribui o valor que em determinada altura pôde chegar a reconhecer-lhe.

A avaliação imobiliária não é um facto, mas sim uma estimativa, que deve ser solvente e séria. A data de referência para esta estimativa é um dado primordial não tanto para a sua elaboração como para a sua interpretação.

Como em qualquer outro setor, há atores (profissionais, empresas, family-offices, fundos ou Estados soberanos) que, capitalizados, fazem boas compras, bons negócios e adquirem produtos imobiliários a preços muito abaixo das expectativas iniciais dos seus proprietários e com o afã de notáveis ganhos futuros.

Nas fases mais duras e complexas dos ciclos económicos, como a que estamos a viver, só sobreviverão aqueles que sejam capazes de esquecer, abandonar e desaprender os paradigmas falidos do passado recente. Este procedimento é complexo porque as zonas de conforto são muito difíceis de deixar para trás. Há que fazer um "reset thinking" para se poder "re": repensar, renovar, reinventar.

* Arquiteto, associado na Ventura Valcarce Magdalena Arquitectos, Barcelona

Fonte: OJE