Opinião: Novamente a reabilitação urbana

Por Joana Fonseca *

A reabilitação urbana é um tema que continua na ordem do dia e que encerra inúmeras oportunidades já amplamente debatidas. Embora exista consenso sobre o mesmo, a sua operacionalização encontra-se longe dos objetivos elencados.

Não esmiuçando as razões para tal, importa antes perceber o caminho a percorrer e as metodologias a implementar para que a reabilitação urbana se transforme numa efetiva área de negócio, o que assenta na rentabilização dos ativos imobiliários e na modelação das operações de investimento.

A rentabilização do património imobiliário assenta usualmente em três pontos: a identificação do mesmo e ocupação da propriedade que permitirá a análise das opções de saída/participação dos diversos intervenientes; o estudo de mercado que procura entender o seu dinamismo e o mix de usos e produtos imobiliários mais adequados; e a avaliação imobiliária. Esta última constitui uma ferramenta essencial na tomada de decisão, encerrando diversas questões: o conhecimento efetivo do valor inicial dos diversos imóveis e o seu potencial de valorização futura e a gestão das expectativas dos proprietários. A maioria das vezes existe uma assunção de que o imóvel do qual se é proprietário tem um valor superior àquele que o mercado estaria disposto a pagar, o que acarreta frequentemente entropia na negociação e morosidade nos processos.

A avaliação imobiliária é essencial para demonstrar que o valor do imóvel reabilitado isoladamente é diferente do valor do imóvel reabilitado em área de reabilitação e que o todo é maior que a soma das partes, isto é, que o mesmo imóvel reabilitado por si só terá um valor inferior ao mesmo imóvel reabilitado numa ótica de conjunto, uma vez que o seu valor não pode ser descontextualizado da área onde se insere.

Simultaneamente, a modelação da operação de investimento é um ponto crítico. A formação de parcerias tem sido apontada como o caminho mais viável para o sucesso dos projetos de regeneração urbana.

Consequentemente, a concertação público-privada é essencial. Reside no setor privado a capacidade de investimento, mas o setor público assume um papel desbloqueador de diversas situações, sendo garante dos direitos inerentes à intervenção, facilitador dos processos e redutor dos riscos apercebidos.

O retorno do investimento baseia-se na capacidade dos ativos gerarem cash-flows futuros. A diversificação do risco e das necessidades de financiamento por vários intervenientes torna financeiramente viáveis os projetos que, de outra forma, assumiriam uma magnitude em termos de escala e de risco insustentáveis.

A escala torna-se aqui um fator determinante, uma vez que só uma operação com massa crítica suficiente permitirá aproveitar sinergias e diminuir os custos de contexto. Acresce ainda que uma operação com escala permite efetivamente transformar o território e as vivências urbanas e tornar claros os benefícios que a reabilitação urbana pode trazer para as cidades, tornando-se um exemplo a ser replicado!

*Research & Consulting

Fonte: OJE