A deterioração da economia portuguesa está a fazer mossa no imobiliário e os fundos de investimento do setor também sofreram umas valentes amolgadelas. Em 2011, a rentabilidade média deste produto (2,4%) foi, pela primeira vez, inferior à taxa de inflação (3,7%) e os resultados dos primeiros sete meses de 2012 não auguram melhor sorte. Quem investiu nestes produtos tem estado, assim, a perder poder de compra. Este ano, o Banif Imopredial e BPN Imonegócios chegaram mesmo às rentabilidades negativas, com taxas de -1,8% e -0,7%, respetivamente.
Os fundos imobiliários são constituídos pelo capital aplicado por um conjunto de investidores. Isto permite que detentores de pequenas poupanças possam investi-las no setor imobiliário, uma vez que o valor mínimo de subscrição é reduzido (regra geral, igual ou inferior a 500 euros). O dinheiro é maioritariamente investido pela entidade gestora em terrenos, projetos de construção ou imóveis, que depois são arrendados ou vendidos com vista a obter mais-valias.
Avaliações em queda desde 2010
Um dos indicadores mais usados para medir a evolução de preços é o valor médio da avaliação bancária, compilado mensalmente pelo Instituto Nacional de Estatística. Trata-se de um índice calculado com base nos imóveis financiados pelos bancos e avaliados por peritos certificados. Este índice já caiu mais de 10% desde abril de 2010 e espera-se que continue em rota descendente nos próximos meses. A queda dificulta a obtenção de mais-valias pelos fundos quando tentam revender o seu património.
O arrendamento também está a ser afetado. A redução de atividade e o encerramento de empresas têm feito com que os fundos tenham cada vez mais lojas, escritórios, armazéns e garagens por arrendar. Entre o final de 2008 e o primeiro semestre de 2012, a percentagem de imóveis não ocupados duplicou (hoje, nos 20 por cento). Menos ocupação significa menos receitas, enquanto os encargos de manutenção se mantêm.
Paralelamente, como consequência da redução da procura, aumenta a pressão para reduzir as rendas.
Os “calotes” também se multiplicam. Com os arrendatários em insolvência, os quais deixam de conseguir pagar as rendas, reduzem os proveitos e aumentam os encargos. Isto porque os fundos são obrigados a recorrer aos tribunais para reaverem os créditos em mora.
A saída de investidores é outro fator que penaliza a rentabilidade. Para conseguirem pagar os resgates, os fundos têm-se endividado junto da banca, ao ponto de vários terem quase atingido o limite de endividamento legal: 25% dos ativos sob gestão.
Investimentos alternativos
Se tiver fundos imobiliários em carteira, resgate-os. É provável que tenha de pagar uma comissão, mas sempre é mais seguro do que manter o dinheiro aplicado nestes produtos.
Em alternativa, procure depósitos a prazo com rendimento superior à inflação (2,6% é a taxa esperada para 2012). Se pode investir por um mínimo de 5 anos, as Obrigações e os Certificados do Tesouro também são opção, desde que não aplique mais de 20% da carteira nestes produtos. Numa perspetiva de longo prazo, considere os fundos mistos. O capital não é garantido, mas o potencial de rendimento é superior.
Fonte: Deco Proteste
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