Ter um inquilino a ocupar a casa antes e imediatamente depois de ter concluído as obras: esta é a condição que o Fisco impõe aos senhorios para que estes possam proceder à remodelação e reparação dos seus prédios pagando IVA à taxa reduzida de 6%, em vez dos 23% da taxa normal.
A condição vem expressa num esclarecimento ontem tornado publico (através do ofício-circulado 30135 de 26/09), e que encarece as obras dos proprietários que tinham as casas sem inquilinos, antes de efectuar obras, ou que vão pôr a casa no mercado de arrendamento à procura de pretendentes.
"Trata-se de mais uma limitação efectiva aos senhorios", lamenta Luís Meneses Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários. Além disso, sublinha, "acaba por ser um grande desincentivo a quem quer colocar imóveis devolutos no mercado de arrendamento", precisamente uma das coisas que o Governo pretende incentivar com a nova lei das rendas, que entra em vigor no próximo dia 12 de Novembro.
Desde 2000 que as regras do IVA permitem que as obras de remodelação e reabilitação de prédios para a habitação paguem IVA a 6%. Porém, apesar da legislação estar solidificada, continua a haver empreiteiros que a desconhecem ou resistem em passar factura apenas a 6%, diz a Associação Nacional de Proprietários (ANP), que no ano passado resolveu dirigir ao Fisco um pedido de esclarecimento para ultrapassar este impasse. "Os empreiteiros não queriam passar fatura a 6%, alegando que não queriam problemas com as Finanças. E as próprias Finanças levantavam problemas", descreve ao Negócios António Frias Campos, Presidente da ANP.
Contudo, um esclarecimento disponibilizado na passada quinta-feira na página eletrónica da Autoridade Tributária e Aduaneira, o Fisco vem dizer que, para beneficiar de taxa reduzida de IVA, o prédio não pode estar devoluto. "Não tem cabimento nesta verba os imóveis ou frações autónomas que, antes ou depois das obras, se encontrem devolutos, designadamente por se destinarem à habitação ou venda".
Concretizando um pouco mais, acrescenta-se adiante que, a taxa reduzida tem lugar "desde que não exista um período em que o imóvel esteja devoluto, isto é, quando o novo arrendamento tiver início logo após o final das obras".
"Confusa e injustificada é como Afonso Arnaldo, da Deloitte, classifica esta restrição. "Quem determina que taxa vai aplicar aos serviços prestados é o empreiteiro. Como é que este sabe se a casa estava ocupada antes da obra e o que vai acontecer ao imóvel depois da obra?" questiona. Considera ainda o especialista que o sistema comporta uma injustiça: afinal , "quem já tem inquilino certo, pode pagar taxa reduzida. Quem vai colocar a casa no mercado, não pode". Por tudo isto, "seria preferível usar-se a regra da afetação: desde que o imóvel se destine à habitação, a taxa reduzida deve ser aplicada", considera.
Meneses Leitão deixa um alerta aos proprietários: "este ofício circulado não tem valor em tribunal e pode ser sempre impugnado".
Desde o ano 2000 que as regras do IVA passaram a prever a aplicação de uma taxa reduzida a tudo o que sejam obras de "beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação" de imóveis que se destinem à habitação - sejam eles para habitação própria, seja para arrendamento. Podem usufruir desta situação os proprietários que vivam na casa, os senhorios que a tenham arrendada ou os condomínios, embora com algumas restrições.
Desde logo, não se incluem aqui ampliações. Tudo o que implique construir, acrescentar ou reconstruir imóveis é taxado a 23%. Depois, também se deixa de fora alguns tipos de reparações como as piscinas, os campos de ténis ou golfe, a manutenção de espaços verdes, limpezas entre outros ou as reparações de equipamentos do imóvel, como sejam o elevador, o fogão e o esquentador, por exemplo. São tudo serviços que têm de ser tributados à taxa normal, de 23%.
Responsabilidade de cobrar 6% é do empreiteiro
O Código do IVA prevê ainda que, sempre que a componente de mão-de-obra for maioritária nas obras, e os materiais não representem mais de 20% do custo total, tanto o serviço como os bens podem ser pagos à taxa de 6%.
Se, pelo contrário os materiais representarem mais de 20% do custo total da obra, então, o que o empreiteiro tem de fazer é descriminar as duas coisas na fatura - mão-de-obra e materiais - e aplicar taxas diferenciadas, de 6% e 23%, respetivamente.
Mas atenção se o empreiteiro por acaso emitir uma fatura global, sem descriminar um e outro, então não há remédio: o IVA a cobrar tem de ser de 23%. Dado o desconhecimento destas regras, plasmadas na verba 2.27 da lista I do Código do IVA e no ofício-circulado 30135 de 26/09/2012, é conveniente que o proprietário se certifique se elas estão a ser bem aplicadas.
As obras de restauração e reparação são tipicamente marcadas por uma grande evasão fiscal, não envolvendo a emissão de fatura. E, embora um particular não seja responsável pelo cumprimento das obrigações fiscais o vendedor/prestador de serviços, pode contudo ser acusado de conivência caso dispense a fatura com objetivo expresso de fugir ao IVA, garantem fiscalistas ouvido pelo Negócios. Teoricamente, se forem apanhados, incorrem em sanções contra-ordenacionais ou penais, consoante o montante que esteja em causa.
Fonte: Negócios
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