“O avaliador por norma tenta dignificar o seu estatuto”

O que muda no mercado imobiliário com o novo regime do IMI? Que alterações perpetua esta mudança? Estará em causa o papel do avaliador imobiliário? Saiba mais sobre este universo através de Ramiro Gomes, Presidente da Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários - ANAI, que entre outras coisas lembra que o avaliador é um profissional qualificado e competente, tendo como desiderato principal dignificar o estatuto da profissão. 


Quais as principais diferenças no papel do avaliador de imóveis de há uns anos atrás para esta data? De que forma a profissão tem evoluído?
As diferenças têm sido notórias, e muito importantes para o mercado das Avaliações. Pelo acréscimo de formação académica, e profissional, como pela consulta de livros científicos.

Com o novo regime do IMI, a função do avaliador ganhou relevo e tornou-se mais necessária no mercado imobiliário?
Não ganhou mais relevo, nem se tornou mais necessário. As avaliações no âmbito do IMI não trouxeram qualquer inovação de competências, apenas exigências, e/ou sacrifícios profissionais. As avaliações cingem-se na sua maioria a modelos informáticos, de preenchimentos pré-definidos pela Administração tributável, restando ao Perito confirmar, acrescentar, e/ou corrigir, com dados que lhe são, ou não facultados, pelos Serviços de Finanças, Câmaras Municipais, das áreas respetivas, ex. plantas dos imóveis, ou ter que ir ao local.

Referiu recentemente que quem recebido inúmeras queixas de proprietários, os quais consideram que as avaliações estão a ser feitas a olho e que, essa falta de cuidado, em parte é culpa dos baixos honorários que estão a ser pagos aos avaliadores. Acha que há uma falta de dignificação do papel do avaliador? Estes valores têm de ser reavaliados?
As queixas resultam das condições de trabalho, que o Perito provavelmente se tenha confrontado; Insuficiência de dados, autenticidade de documentação, busca de elementos credíveis, deslocação ao local, corrida contra o tempo, cumprimento de prazos, falta de formação adequada, irresponsabilidade…
O avaliador por norma tenta dignificar o seu estatuto. Se reclama é devido à pressão que sente em cumprir no menor espaço de tempo, o que lhe é exigível pelas Direções de Finanças, e em fazer o seu trabalho com brio profissional, e muitas vezes, ou quase sempre sentir, que não é ressarcido dos seus gastos.
Não há falta de dignificação do Avaliador, se ele assumiu com consciência, e colabora ativamente, no ato de avaliar, e no contexto que lhe é exigível, ou que lhe foi imposto no âmbito do IMI.

O objetivo para este ano, que faz parte do Memorando de Entendimento com a Troika, consiste em reavaliar 5,2 milhões de casas até ao final do ano. Como tal, teriam de ser avaliados 19 mil imóveis por dia. Na sua opinião será possível cumprir este valor?
Só os Serviços de Finanças é que poderão responder. Não tenho conhecimentos estatísticos dos Peritos envolvidos, apenas de rumores, que não têm confirmação oficial. Logo, por poder induzir em erro, não devem ser usados.

Na maior parte dos casos, os peritos dirigem-se ao local ou, tendo em conta as contingências de tempo e honorários pagos, o grande “aliado” dos peritos nesta corrida às avaliações tem sido, de facto o Google, como tanto se tem falado? Isto não leva a erros frequentes nas avaliações?
Quanto ao Google, também é hipótese se não existirem outras ferramentas credíveis. Porque não obter ou maximizar a pesquisa, e contextualiza-la nos outros resultados a obter? Fazendo uso dessa ferramenta como única, é que pode, ou não, induzir em erro por má fé, ou escassez de dados! Não acredito que isso se faça de forma sistemática, só se for em último recurso, e raramente poderá acontecer.

Tem havido muitos pedidos de reavaliação por parte dos proprietários cujo valor do IMI aumentou substancialmente? Estes pedidos têm levado geralmente à deteção de erros ou a maior parte das reavaliações acabam por comprovar o valor definido na anterior?
Sim, pode acontecer quando as listagens de informações oriundas dos Serviços acima referidos chegam aos Peritos incompletas, viciadas, mal definidas, e como referido na terceira questão.

A área de formação da ANAI teve este ano mais inscrições como resultado deste pedido de reavaliação de mais de 5 milhões de imóveis?
Não. Aquando da norma que estabelecia o seu recrutamento foram apenas convidadas as Ordens Profissionais, que fizeram depois as suas nomeações. É natural que muitos dos nossos Associados pertencentes a essas Ordens tivessem oportunidade de se inscrever.

A avaliação imobiliária é uma área pouco legislada? Um maior enquadramento em termos legais poderia traduzir-se numa maior dignificação da profissão e numa maior transparência e justiça nas avaliações?
O facto de não ser ainda legislada não tem sido causa de más, ou boas avaliações. Deve-se apenas a que esta atividade implica muitos conhecimentos, que são transversais às diversas áreas técnicas, económicas, e ambientais. Implica muita informação, e formação permanente, que nem sempre estão visíveis no mercado, e/ou distantes do local de residência, principalmente no Interior do País. A haver legislação sem estarem preenchidos muitos destes requisitos, não iria resolver para já a sua notoriedade, e qualidade de intervenção. Apenas resultaria, penso eu, na limitação do acesso, ou presumivelmente na fragmentação do mercado. Talvez ainda deva existir, durante algum tempo um trabalho exaustivo na procura de soluções, e auto regulação, por parte das Associações representativas, e depois testá-las, selecioná-las, e implementá-las no mercado imobiliário, pela via orgânica, e/ou legislativa.

Algumas vozes criticam o facto de haver muitos avaliadores que não estão certificados e, que segundo os mesmos, não têm a isenção e o rigor necessários nas avaliações. Concorda com esta opinião? Que comentários lhe merece?
A certificação da atividade dos Peritos Avaliadores não existe em Portugal, para além daquela que a CMVM obriga, e que é certificada, só exclusivamente, para fundos imobiliários, e não para a generalidade do Mercado Imobiliário.
Contudo, nota-se que tem havido um grande crescimento de competências, produzidas por nós, e por algumas entidades académicas, que valorizam a formação muito mais do que é exigível a nível da CMVM. Também temos condições de afirmar, que muitos dos nossos associados, estão lá inscritos, e outros, apesar de não o estarem são certificados por nós, e/ou no âmbito referido, que atuam na generalidade do Mercado Imobiliário, revelando muitos conhecimentos, muita prática, e com um nível profissional elevado.

A ANAI tem uma estimativa de em quanto é que estas avaliações podem aumentar a receita fiscal?
A ANAI não lhe compete, nem o deve fazer, intrometer-se nos objetivos, ou resultados da receita fiscal. Compete às instâncias governamentais, verificar e qualificar os seus objetivos. Senão, estaríamos a adulterar a sua idoneidade.

As variações sofridas no mercado imobiliário, particularmente a desvalorização, têm influência direta e imediata na revisão do valor patrimonial tributário?
Têm. Calculo que mais de 60 por cento dos prédios (frações autónomas) com mais de vinte e cinco anos, nunca tenha efetuado obras de reabilitação, regeneração, ou outro tipo de beneficiação. Constato-o pelas inúmeras visitas, e perguntas que faço principalmente em zonas antigas. Quais vão ser no futuro os efeitos nefastos no orçamento familiar, esse dito valor patrimonial tributável aplicado, na sustentabilidade do condomínio, reabilitação, segurança do imóvel, ou prédio?

Como tem sido este ano para a ANAI e para o setor das avaliações imobiliárias em geral?
Apesar dos constrangimentos não só do setor, como de todo o tecido económico do País temos vindo a crescer, não só no número de Associados, como principalmente nas suas competências. O lema é: “com poucos, tentar fazer muito”, em prol da afirmação da ANAI, e dos seus Peritos Avaliadores.

Quais as suas expectativas para 2013?
Que decorra dentro dos parâmetros, que estamos a viver, e continuar a apostar mais na formação dos nossos Peritos.

Fonte: Revista Pontos de Vista