A Jones Lang LaSalle tem tido um papel muito ativo no comércio de rua. Vai direcionar-se para este segmento e retirar-se dos centros comerciais?
É verdade que temos estado muito focados no comércio de rua, mas nunca iremos pôr de parte a nossa atividade em centros comerciais, por várias razões: temos uma enorme experiência e know how adquiridos no mercado português, onde existe uma das melhores indústrias de centros comerciais, reconhecida pelo mundo fora, muitos deles comercializados e/ou geridos por nós; a nível mundial temos um portefólio de centros sob gestão que ascende a 16 milhões de m2; e o retalho, seja em centros comerciais ou em comércio de rua, é uma área estratégica da Jones Lang LaSalle na maioria dos mercados em que estamos presentes.
O retalho de rua é uma redescoberta ou tende a evoluir para um conceito novo em termos de centro comercial?
Pode dizer-se que é uma redescoberta, uma vez que tem tido cada vez mais procura, e as lojas nas zonas mais comerciais e turísticas estão com uma boa performance. Nota-se uma evolução grande ao longo dos últimos anos. Há muito mais movimento em certas ruas, sobretudo nos centros de Lisboa e Porto. Há mais fluxo, houve lojistas pacientes que venceram a velha lei do arrendamento e conquistaram os seus espaços. E as ruas de comércio ganharam com isso, começando a funcionar como novos centros comerciais, cada vez com mais gente. O retalho de rua é uma alternativa complementar aos centros comerciais. Em todas as capitais europeias, os centros comerciais e o comércio de rua são duas realidades que coexistem e se complementam. Em Portugal, o foco foi nos centros comerciais, e só nos últimos anos a rua começou a modernizar-se. Mas, tal como noutras cidades europeias, essa coexistência também irá acontecer. Vamos continuar a ter bons centros comerciais com boa afluência e, com a evolução positiva na afluência de turistas a Portugal e as alterações à lei de arrendamento comercial, o comércio de rua também vai vingar.
Explorando então um pouco o tema dos centros comerciais, hoje em dia fala-se muito em redesenhar conceitos. Os centros comerciais têm de redescobrir clientes e reposicionarem-se?
Os centros comerciais sempre foram os ativos imobiliários com mais necessidade de atualização e adaptação aos novos hábitos e exigências dos seus clientes. Trata-se, sem dúvida, de uma indústria que obriga a uma constante adaptação. São projetos que necessitam permanentemente de redesenhar soluções, alterar conceitos, de renovar a imagem e, por vezes mesmo, de alterar os layouts, de modo a conquistarem novos lojistas com novas ideias, com vista a fidelizar e atrair novos clientes. Basta analisar o percurso já feito por vários centros comerciais nacionais, como o Colombo, as Amoreiras, o Vasco da Gama, o Mar Shopping, entre outros, para notar que estiveram em constante atualização e modernização, por vezes apenas no seu tenant-mix, outras envolvendo alterações mais estruturais. Nesta indústria, como em todas as outras, os operadores que não evoluem e não se adaptam às novas tendências acabam por perder gradualmente os clientes.
Em termos globais, para onde caminha a indústria dos centros comerciais na Europa, e em Portugal em particular?
A indústria dos centros comerciais em Portugal é das mais desenvolvidas do mundo. Apesar de já se estarem a desenvolver poucos projetos no País, somos reconhecidos pelo mundo fora e, por isso, quase todos os que intervieram no crescimento desta indústria (promotores, arquitetos, consultores ou construtores) estão agora a exportar know how pelos vários cantos do globo. O imobiliário de retalho português e europeu estão sujeitos ao mesmo tipo de desafios, de constante atualização e modernização, devidamente adaptados às especificidades da sua realidade local. Há ainda alguns países em expansão e crescimento, mas na maioria, quem expandiu está hoje mais dedicado à renovação dos centros, atualizando-os, com a integração de novas tecnologias de contacto com clientes e novas formas de entretenimento.Em termos globais, o destaque vai, obviamente, para os BRIC (Brasil, Rússia, Índia e China), que estão com esta indústria em franco desenvolvimento. A Jones Lang LaSalle estima que, nesses países, sejam inauguradas mais 1500 novas unidades até 2020, o que significa a inauguração de um centro comercial a cada dois dias.
O não crescimento económico explica todas as situações críticas do imobiliário de retalho em Portugal?
Claramente que o clima de recessão vivido ajuda a que haja situações críticas e insustentáveis nos centros comerciais, mas não explica tudo. A principal explicação para essas situações é o excesso de oferta e a falta de qualidade de alguns projetos. Há, de facto, um excesso de metros quadrados que foram construídos em cidades onde já havia oferta suficiente, ou em cidades sem população para alimentar centros comerciais. E há também o facto de muitos desses metros quadrados terem sido construídos por empresas não especializadas, sem experiência e com pouca inteligência. Construir um centro comercial tem muito que se lhe diga, trata-se de um negócio complexo que é pensado ao milímetro. São várias peças que só encaixadas na perfeição permitem que os projetos avancem e tenham sucesso. Tudo tem de funcionar em sintonia - o estudo de mercado, as áreas de influência, o poder de compra, o urbanismo, os acessos, os layouts, a arquitetura, o tenant mix, as rendas, o custo da obra, etc. São muitos meses ou anos de estudo. E em Portugal, como já referi, temos as melhores empresas a fazê--lo. Contudo, também tivemos as piores que tentaram fazer parecido. Nos anos de boom ainda tiveram sucesso porque os lojistas ocupavam qualquer espaço e os investidores compravam qualquer projeto. Agora, nos tempos difíceis, é como em tudo, os melhores sobrevivem tornando-se eventualmente até mais fortes, e os mais fracos, primeiro sofrem muito, e depois podem desaparecer. É a filtragem natural, que também está a acontecer na indústria dos centros comerciais.
Toda esta indústria vive do consumo, que irá estagnar enquanto se mantiverem as medidas orçamentais de aperto. Que soluções genéricas podem os proprietários dos centros comerciais apresentar para sobreviver?
Os players do mercado já estão a tomar medidas de adaptação ao novo contexto. Do lado dos proprietários sabem que tudo o que não podem ter é um centro comercial com uma percentagem elevada de lojas vazias. As pessoas têm hábitos de consumo muito enraizados e, em Portugal, vão ao shopping porque tem tudo, é cómodo e é seguro. Agora, se o shopping começar a perder lojas, aos poucos as pessoas alteram os seus hábitos, e nunca mais lá voltam. Os proprietários sabem isso perfeitamente, daí que têm arranjado formas de ajudar os lojistas a sobreviver, com mais incentivos, como períodos de carência e descontos temporários nas rendas. Mas é um trabalho que tem de ser feito em conjunto, não passando apenas por o lojista pagar menos, mas sobretudo que este adapte também o seu produto e o posicionamento da sua marca.
E de que formas os lojistas o podem fazer?
Às vezes uma simples obra na loja que resulte na mudança da imagem pode fazer toda a diferença. O design da loja, a forma como os produtos são expostos, no fundo, a forma como a loja e a marca comunicam com o seu target, estabelecendo uma ligação emocional, é muito importante. Temos ajudado lojistas nessa área e os resultados são muito bons.
A indústria do imobiliário é das mais difíceis do mercado português? Por que é que o mercado e expansão natural, caso dos PALOP, não é mais explorado pela consultoria imobiliária?
Os PALOP estão a ser explorados pelo setor da consultoria imobiliária. A Jones Lang LaSalle já está presente, através de parceiros locais, tanto em Angola como em Moçambique. São mercados onde o nosso know how e experiência são necessários para que o imobiliário cresça de forma sustentada. Temos ajudado alguns dos nossos clientes portugueses nas suas tomadas de decisão, mas também promotores locais que reconhecem que a nossa experiência e visão global é uma grande mais-valia para os seus projetos.
Falando da Jones Lang LaSalle Portugal, quais as áreas de melhor resultado em 2012?
Três das sete áreas de negócio da empresa cresceram e vão ter o seu ano recorde: escritórios, nas vertentes de agência e clientes corporate, avaliações e arquitetura/fit out, através da Tétris Design & Build, empresa do grupo Jones Lang LaSalle. A área de gestão de imóveis vai manter os níveis do ano passado, mas já vai entrar em 2013 com mais dois projetos comerciais e um edifício de escritórios. E a área de consultoria estratégica, que se reforçou este ano, também teve um segundo semestre muito ativo, e conta com trabalhos importantes para 2013. As áreas mais desafiantes acabam por ser as de capital markets e de retalho, o que é mais que justificado, tendo em conta as circunstâncias em que vivemos: uma quase ausência de investidores e lojistas com planos de expansão muito limitados, com exceção de algumas zonas de comércio de rua.
Como é feita a avaliação de um espaço de retalho ou escritório num contexto de escassez de transações?
Sem dúvida que é um enorme desafio avaliar, nos dias de hoje, seja qual for a classe de ativo, e o imobiliário não é exceção. No entanto, estamos no mercado muito ativamente. As nossas equipas comerciais fecham dezenas de negócios de arrendamento, falam diariamente com compradores e vendedores, recebendo propostas, e vão concretizando negócios de compra e venda. Sabemos o que está à venda, a que preços e, ainda assim, existem boas referências em todas as classes de ativos. A informação de mercado vai sendo naturalmente absorvida pelo nosso departamento de avaliações. Tudo isso, aliado ao research que vamos fazendo e a benchmarks que nos chegam das equipas pan-europeias, com exemplos de transações que se fazem pela Europa fora, permite à nossa equipa de avaliações fazer extrapolações para aferição do valor de mercado dos ativos. Por isso, avaliar imobiliário é difícil, sim, mas possível. Exige, contudo, um contacto muito assertivo e regular com as diversas partes que formam o mercado imobiliário português. Não temos a mesma base científica de outros anos mais dinâmicos, mas existe uma base suficientemente sustentável e, acima de tudo, muito bom senso.
Nesse contexto, as avaliações vão continuar a ter um peso relevante para a Jones Lang LaSalle?
As avaliações terão sempre um peso muito relevante nas empresas como a nossa. Diria que são o nosso músculo principal e aquele que foi menos afetado, ou, até pelo contrário, o que tem sido mais estimulado, porque as necessidades de avaliação são cada vez maiores e, cada vez mais, os proprietários têm necessidade de ouvir segundas opiniões, o que nos tem levado a alargar o nosso leque de clientes ano após ano. São circunstâncias difíceis em que vivemos, mas o imobiliário não desapareceu, é o mesmo, e precisa de ser constantemente avaliado ou reavaliado. As avaliações são, por isso, uma área de grande aposta da Jones Lang LaSalle e prova disso é que este ano vamos voltar a crescer a dois dígitos.
Que outras áreas de negócio poderão ser redescobertas para explorar em 2013 pela empresa?
Mais que descobrir e explorar novas áreas, acreditamos que ainda temos muito a fazer nas sete áreas de negócio onde estamos focados. Hoje temos o negócio diversificado, muito pouco dependente de transações e, nesse sentido, vamos explorar a fundo cada área. Temos a estratégia bem definida em cada uma delas, das quais destaco duas: na área de consultoria estratégica vamos continuar a assessorar os nossos clientes, acrescentando valor no desenvolvimento, redefinição ou reconversão dos seus projetos, com criatividade e com soluções adaptadas ao atual momento do mercado, com custos controlados; e na área de arquitetura/fit out, através da nossa marca Tétris Design & Build, que este ano duplicou o volume de negócios, vamos continuar a desenhar as melhores soluções de espaços interiores, e respetiva execução das obras, tendo cada vez mais clientes a apostar em nós, pela confiança que lhes damos, tanto em termos de capacidade como de solidez da empresa.
Com a retração económica existente a afetar diretamente as empresas, quem pode ganhar com a escassez de ocupantes nos escritórios?
Em última análise, quem fica a ganhar são os próprios ocupantes, uma vez que o excesso de oferta em certas zonas é cada vez mais acentuado e a pressão nas rendas é grande, com as empresas a tirarem partido disso. É um mercado para os inquilinos, que cada vez mais têm excelentes oportunidades para mudar de escritório, com condições muito vantajosas, e os proprietários praticamente sem alternativas a não ser concederem incentivos. E não se trata apenas de escassez de ocupantes, mas sim também de excesso de oferta. Existem mais de 500 mil m2 de escritórios vazios em Lisboa. A título de exemplo, a Zona 1, que é a mais prime da cidade e sempre registou escassez de oferta face à procura, vai contar com uma oferta nova de 25 mil m2 já em 2013. Este excesso é motivado não só pela reabilitação de alguns edifícios na Avenida da Liberdade, o que é muito positivo para o mercado de escritórios e para a cidade de Lisboa, mas também devido ao downsizing de algumas empresas instaladas nesta zona, que reduzem área ou mudam de edifício, deixando para trás imóveis vazios. Esta situação deverá refletir-se nos níveis das rendas e poderá constituir uma oportunidade para empresas que pretendem instalar-se num local central e com muita visibilidade a preços que não eram praticados em anos anteriores.
Em relação ao retalho, como e quem pode ganhar com as dificuldades?
Quase ninguém. O rendimento dos centros comerciais tem diminuído a cada mês com a pressão que têm em baixar rendas e a maioria dos lojistas que consegue esses descontos tem quedas nas vendas mais do que proporcionais. Os que poderão ganhar serão uma minoria de lojistas que estejam em expansão e que hoje têm condições únicas para entrar nos melhores centros comerciais. Também alguns promotores menos dependentes da banca poderão tirar partido desta situação, já que estão praticamente sozinhos no mercado. A título de exemplo, a Immochan, que tem um projeto à entrada de Setúbal, já anunciou que irá desenvolver o centro comercial nessa cidade através da expansão do seu hipermercado Pão de Açúcar. É um projeto em que a Jones Lang LaSalle está envolvida e que, mesmo no contexto atual, tem tudo para ser um sucesso.
O negócio "distressed" é um impulsionador do trabalho das consultoras? Como é a relação com os bancos?
Não é de todo um negócio impulsionador. Pelo menos para já. Como em todos os negócios, para haver negócio "distressed" tem de haver três intervenientes com esse perfil: produto, compradores e vendedores. Os dois primeiros não faltam em Portugal, mas vendedores com vontade de assumir perdas superiores a 50% quase não existem. E, a existir, serão os bancos, que me parece ainda estarem longe de terem de assumir perdas dessas, o que é bom sinal. A relação com a banca é cada vez mais próxima. Os bancos passaram a ser os maiores proprietários de património imobiliário e, como tal, passaram também a ser dos principais clientes de empresas como a nossa.
Qual a perspectiva de faturação prevista para 2012?
Ainda é cedo para falarmos de faturação este ano. O mês de dezembro é sempre crítico e, tal como nos exercícios passados, estamos com muitíssima atividade em todas as áreas, com vários trabalhos a serem concluídos. Penso, contudo, que a nossa faturação total deverá crescer.
Fonte: OJE
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