Tendo como sociedade gestora a ESAF (Espírito Santo Activos Financeiros), o Five Stars é um fundo especial de investimento imobiliário fechado participado por Filipe Soares Franco, Luís Constante e Luís Corrêa de Barros. E, como explicou este último, na entrevista que concedeu à VI, trata-se de um veículo que «tem como finalidade comprar imóveis localizados dentro das zonas históricas da cidade de Lisboa e investir na sua reabilitação».
Neste momento o fundo «está completamente focado na promoção dos edifícios que tem em carteira», num total de três projetos e 51 apartamentos em diferentes fases de desenvolvimento. Estes representam um investimento global que ascende aos 12 milhões de euros, tendo sido alocado uma média de 4 milhões de euros a cada um dos projetos, contou Luís Corrêa de Barros.
Localizado em plena Baixa de Lisboa, na rua com o mesmo nome, o Correeiros 28 foi o primeiro empreendimento a ficar concluído, contando com um projeto assinado pelo arquiteto João Santa Rita. A sua comercialização arrancou há pouco mais de dois meses, tendo já sido vendidos nove dos 10 novos apartamentos T2 (com áreas entre os 108 e os 128 m², incluindo dois duplex) que compõem a oferta deste edifício de sete pisos, complementada por duas lojas no piso térreo. Embora sem especificar valores, o responsável do Five Stars disse que neste caso o preço de venda não chega a atingir os 3.000 €/m², sendo este o objetivo também para os outros dois projetos que o fundo se prepara para colocar no mercado.
O próximo a lançar no mercado será o São Paulo 55, já em fase adiantada de obra. Reabilitado a partir de um projeto do arquiteto Luís Rebelo de Andrade, este edifício de seis pisos localiza-se na zona do Cais do Sodré, e irá oferecer três lojas no piso térreo e 14 apartamentos (dez T1 e quatro T2), os quais «deverão ficar prontos entre maio e junho próximos».
E, «esperamos arrancar com a obra de mais 27 apartamentos no primeiro trimestre de 2013, com o projeto do Combro 77, localizado na rua do Poço dos Negros, no final da Calçada do Combro». Esta intervenção integra a reabilitação de dois edifícios, e é assinada pelo arquiteto Manuel Aires Mateus.
Rentabilidade anual garantida de 6% nos dois primeiros anos
O Correeiros 28 é o primeiro projeto a ser lançado no mercado, contando com apartamentos «totalmente equipados e decorados cuidadosamente, prontos a receber pessoas», num modelo de negócio que também será seguido nos restantes empreendimentos. É que o Five Stars vocacionou os seus projetos imobiliários para o segmento dos arrendamentos de curta-duração, o que «nos permitirá devolver um retorno anual garantido de 6%, face ao valor de escritura, durante os dois primeiros anos aos investidores que adquiram um destes apartamentos numa lógica de produto financeiro», começa por explicar Luís Corrêa de Barros.
«Sem esquecer que somos promotores imobiliários, vocacionamos a nossa estratégia aos tempos atuais», começa por dizer. Tendo em conta que a venda de casas para primeira habitação é um mercado cada vez mais difícil em Portugal, dada a escassez de financiamento e a diminuição do poder de compra dos portugueses, «optámos por criar um produto de nicho, mais vocacionado para investidores que desejam obter um retorno financeiro constante, o qual será possível através da colocação dos apartamentos no mercado de arrendamento de curta duração, direcionado para pessoas que procuram uma alternativa à hotelaria tradicional para pernoitar durante as suas estadias em Lisboa», explica.
Embora esta opção torne estes apartamentos num produto «mais atrativo para os investidores», isso não implica que estes não possam ser adquiridos pelo utilizador final, podendo os apartamentos também ser adquiridos para uso próprio, sem a sua colocação para arrendamento, sublinha Luis Corrêa de Barros. «Oferecemos as duas modalidades de venda, que coexistem bem uma com a outra», garante, acrescentando que os compradores com que já fecharam negócio são sobretudo estrangeiros.
Com vista a otimizar o rendimento gerado pelo arrendamento de curta duração, o Five Stars contratou uma empresa especializada nesta área, a Lisbon Inside Connection, que está encarregue de comercializar este produto nos canais de vendas adequados aos turistas que procuram alojamento turístico em apartamentos Baixa de Lisboa, a qual recebe uma comissão sobre o valor total das rendas.
No caso do Correeiros 28, o responsável pelo Fundo estima que atualmente «a taxa de ocupação média anual deverá rondar os 60 a 65%, e a tendência é para subir». A razão, explica, «é que esta é uma opção de alojamento turístico altamente competitiva. Se pensarmos que os T2 são arrendados a valores entre os 100 e os 120 euros diários e que têm capacidade para até 6 pessoas, feitas as contas facilmente concluímos que se for assegurada a sua lotação máxima, os hóspedes conseguirão preços idênticos ou até mesmo inferiores aos de uma cama num hostel no centro da cidade, mas beneficiando de todas as comodidades que um apartamento oferece, e que podem ser equiparadas a alojamento de quatro estrelas superior». Esta questão do preço é muito importante, considera Luis Corrêa de Barros, pois «não sendo um produto exclusivo apenas para as classes mais altas, posiciona-nos num leque muito mais abrangente de potenciais clientes, promovendo o aumento das taxas de ocupação ao longo do ano».
Compradores do Brasil e da China olham para a Baixa lisboeta
A colocação dos seus produtos nos mercados internacionais é assumida como uma das apostas estratégicas do Fundo Five Stars. E, investidores oriundos de economias emergentes como o Brasil ou China podem vir a assumir-se como importantes compradores, acredita Luís Corrêa de Barros, garantindo que «temos tido alguma procura oriunda desses países».
Correspondendo a economias em crescimento, estes dois países «são mercados alvo que importa explorar e que podem crescer bastante por cá, e que poderão ver no recém-criado Passaporte de Residente (Visa Gold) um fator adicional de atratividade para vir comprar imobiliário no nosso país». Sendo que, alerta, «para investidores estrangeiros que queiram efetivamente beneficiar deste mecanismo de autorização de residência, o nosso produto – que é chave na mão – é o ideal», afirma.
Lembrando a recente experiência registada na Mostra do Imobiliário Português (MIP) no Rio de Janeiro, na qual o Fundo Five Stars participou com os seus produtos, o responsável considera que «não obstante o bom momento e o pulsar vibrante que se faz sentir no mercado imobiliário e na economia brasileira, os investidores locais sabem que o mercado é feito de ciclos e que não estará sempre em rota de ascensão. Por isso, muitos investidores já deram mostras de querer diversificar as suas apostas, e começam a olhar cada vez com mais atenção para as oportunidades existentes em Portugal».
No caso da China, o responsável conta que «já tivemos algumas visitas de potenciais investidores estrangeiros que se deslocaram de propósito de Hong Kong e de Pequim para analisar a compra de edifícios e de portfólios de apartamentos no centro de Lisboa. Estes procuram produto acabado, que depois irão revender peça a peça a outros investidores no seu país».
Com base na experiência adquirida ao longo dos últimos meses, o responsável do FEII Five Stars acrescenta ainda que «os franceses e belgas têm vindo a demonstrar um encanto especial por Lisboa, tanto que a maior parte dos contactos que nos têm sido endereçados provêm de pessoas dessas nacionalidades», remata.
«Banca poderia olhar com mais atenção para este segmento»
Tendo em conta o «elevado potencial» demonstrado pela reabilitação urbana de edifícios no centro de Lisboa à semelhança do que o Five Stars tem vindo a fazer, Luís Correa de Barros considera que «a Banca poderia olhar com mais atenção para este segmento, pois existe aqui uma oportunidade importante para rentabilizar e valorizar muitos dos ativos que atualmente entopem as suas carteiras».
Por isso, diz o responsável, apesar de estarem a analisar novos investimentos próprios em edifícios para reabilitar, o Fundo Five Stars não descarta a hipótese de utilizar «o know-how neste campo no desenvolvimento de projetos em edifícios detidos por instituições bancárias». O responsável do Fundo não tem dúvidas ao identificar aqui «uma janela de oportunidade: os bancos têm as suas carteiras cheias de imóveis, mas falta-lhes a vocação imobiliária. E creio que lhes podemos dar algum auxílio na rentabilização desses ativos, reabilitando-os e posicionando-os neste segmento do arrendamento de curta-duração, valorizando-os com yields estimadas entre os 6 ou 7%», remata.
Fonte: VI
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