Capitalização de ativos prime com quebras significativas

Numa análise simplista, quando se refere a valores de investimento em imóveis de rendimento, está sempre subjacente uma equação de dois indicadores: receita versus taxa de rentabilidade esperada (yield). Deste modo, ao longo de determinado período, um mesmo imóvel pode valer mais se a receita (renda) aumentar ou se a taxa de rentabilidade esperada pelo investidor diminuir; ou valer menos se a evolução destes indicadores for inversa.

Tem-se vindo a assistir, desde o pico do mercado imobiliário em 2007, a um movimento contínuo de subida das yields em resultado do risco acrescido associado aos ativos imobiliários e ao País. Por outro lado, verifica-se também uma quebra generalizada do valor das rendas, à qual só o segmento prime de comércio de rua foi imune.

Nos últimos cinco anos as rendas prime de escritórios em Lisboa diminuíram quase 10% , nos ativos de logística 28%, no comércio de rua cerca de 6%. No mesmo período, as yields prime aumentaram em todos os setores, em 100, 250 e 275 pontos percentuais, para ativos de comércio de rua, escritórios e logística, respetivamente.

Da evolução destes indicadores entre 2007 e 2012, resulta um decréscimo significativo nos valores de capitalização prime de logística e escritórios, e uma quebra mais moderada no comércio de rua.

A verificar-se uma inversão no curto/médio prazo na tendência de queda dos valores de capitalização prime, é mais provável que a mesma resulte de uma redução nas yields, por via do aumento de confiança no risco País, do que através de um aumento dos valores de arrendamento, estes muito associados à evolução da conjuntura económica.

Por Cristina Arouca, Associate director na CBRE

Fonte: OJE