A sessão foi iniciada com a apresentação dos resultados do IPD Portugal, por Luís Francisco e António Gil Machado (IPD Portugal), seguida da apresentação dos resultados do IPD Europa, por Olivier Mége (IPD França).
A sessão contou, ainda, com um comentário de Augusto Mateus, da Augusto Mateus & Associados, sobre a atual conjuntura económica para 2013, e uma mesa de bate com os investidores José António de Mello, da Selecta SGFII, Jorge Madeira, da FUNDGER, SGFII, e Pedro Coelho, da Square Asset Management, moderada por Eric Van Leuven, da Cushman & Wakefield.
Os resultados apresentados revelam que o imobiliário terciário português devolveu um retorno de 0,8% em 2012, uma evolução positiva quando comparado com os 0,5% registados em 2011.
Em 2012, o retorno das rendas permaneceu estável em 5,8%, enquanto que a componente de valorização de capital apresentou uma ligeira recuperação de 0,2% face a 2011, fixando-se em -4,8%, embora se mantenha em terreno negativo pelo quinto ano consecutivo, influenciada pelo decréscimo das rendas de mercado e pelo cenário de crescimento de yields visível nos principais sectores do mercado.
Neste ano, o imobiliário registou uma performance abaixo das ações, que devolveram um retorno de 3,4% (de acordo com o MSCI Portugal Equities), e das obrigações (Índice de Retorno das Obrigações do Tesouro com Maturidade de 7-10 anos publicado pela JP Morgan), que apresentaram um retorno de 66,3%. Contudo, nos períodos anualizados a 3 e 10 anos, o imobiliário português continua a apresentar uma performance superior a estas duas classes de ativos, com retornos anualizados de 1,8% e 6,2%, respetivamente.
José António de Mello, da Selecta, SGFII, afirma que «podemos estar perto de sair do crescimento negativo. Hoje em dia, a localização é um fator determinante de um bom investimento, sendo que a sua rentabilidade é baseada nas rendas, portanto, no cash flow. Embora a taxa de desocupação, por exemplo, seja um claro prolema atualmente, a boa notícia é que o retorno por classe de ativos comparado com o das obrigações e ações mostra que o imobiliário continua, ainda assim, a valer a pena, a ser competitivo e pouco volátil».
Longe dos retornos de dois dígitos observados entre 2004 e 2007, a performance do imobiliário em 2012 é uma das mais baixas desde que o Índice IPD monitoriza o mercado português, há 13 anos, sendo apenas superado pelo retorno de 0,2% em 2009 e de 0,5% em 2011. O retalho foi o setor a apresentar melhor retorno em 2012, devolvendo 1,1% aos investidores. Seguiu-se o imobiliário industrial e os escritórios, com retornos de 0,7% e 0,5%, respetivamente.
Referindo-se à atual conjuntura e aos desafios do setor, Augusto Mateus, da Augusto Mateus & Associados , referiu que o crescimento económico e dos juros das obrigações a longo prazo são os dois maiores problemas a enfrentar neste momento: «as economias perderam potencial de crescimento, e temos um mundo que gira a várias velocidades, sem que todas estejam ajustadas. É como uma turma de alunos em que nenhum deles atinge a nota média». Afirma que, por isto, «nomeadamente as rendas, vão ajustar-se, mas fora das categorias habituais, havendo grandes assimetrias entre as mesmas». No caso de Portugal, considera que se deixaram passar boas oportunidades de fazer os ajustamentos necessários, e agora serão mais “brutamente” sentidos.
Apesar da melhoria de performance observada no imobiliário como um todo, todos os sectores (excluindo o retalho) registaram retornos totais inferiores em 2012, e face a 2011, sobretudo devido a uma forte depreciação do capital.
Conclui, no entanto, que «se formos capazes de fazer os reajustamentos necessários, e criar novas regras adequadas, podemos permitir que a procura e a proteção dos interesses privados leve esta situação a bom porto».
Relativamente a prespetivas para 2013 e para os próximos anos, Pedro Coelho, da Square Asset Management, afirma que «é natural que o imobiliário acompanhe as mudanças da economia. Penso que, comparando as classes de ativos, é de sublinhar que as performances serão para piorar».
Respondendo à mesma questão, José António de Mello afirma que «futuramente não se deverá recuperar a curto prazo. Até porque vemos que são fundos soberanos de fora da Europa que estão a investir no território, não são Europeus. Antes da recuperação nomeadamente em Portugal, esta terá que acontecer em França, na Alemanha, etc».
Sobre o interesse de investimento em Portugal, Eric van Leuven, da Cushman & Wakefield, afirmou que «sentimos mais interesse em investir em Portugal, não necessariamente via Espanha, embora até agora não hajam grandes operações efetuadas. Hoje em dia, vemos gente interessada menos institucional, mais empreendedora e diversa do que há uns anos».
O Índice Imobiliário Anual IPD Portugal baseia-se numa amostra de 921 ativos, avaliados em 8,3 mil milhões de euros no final de dezembro de 2012.
Fonte: VI
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