Esta possibilidade já se verificava desde a Reforma de 2006 para os arrendamentos não habitacionais e agora estende-se aos arrendamentos habitacionais.
Os contratos podem ser com prazo certo ou com duração indeterminada, sendo certo que, no silêncio das partes, o contrato considerar-se-á celebrado com prazo certo. Este prazo será de dois anos, caso se trate de um arrendamento para habitação e de cinco anos, se estivermos perante um contrato não habitacional.
Assim, fica sem efeito a regra ¿ em vigor desde 1990 ¿ que obrigava os contratos habitacionais com prazo certo a terem uma duração mínima de cinco anos, salvo quando se tratasse de contratos para fins especiais e transitórios.
Prevalecerá, desta forma, a vontade das partes, que são, assim, livres na definição do prazo de duração inicial do contrato, e suas renovações, considerando os interesses em causa e as especiais condições de mercado. Independentemente do seu prazo (que continua a não poder exceder os 30 anos), o contrato deve sempre ser reduzido a escrito.
Quando estamos perante um contrato com prazo certo, alertamos para o facto de a estipulação do prazo ter implicações significativas ao nível das condições em que tanto o senhorio como o arrendatário se podem opor à sua renovação, antes do seu termos e, ainda, nas circunstâncias e prazos de pré-aviso a respeitar pelo arrendatário quando pretenda, sem motivo, denunciar o contrato, cessando-o unilateralmente.
No que respeita aos arrendamentos habitacionais, a antecedência mínima que tanto o senhorio, como o arrendatário devem respeitar na comunicação de oposição à renovação do contrato, aquando do termo da sua duração inicial, ou de qualquer uma das suas renovações, será tanto maior quanto maior for o prazo inicial de duração do contrato/da sua renovação.
Quanto à possibilidade de denúncia, e independentemente do prazo mínimo de antecedência para realização da comunicação ser 120 ou 60 dias, consoante o prazo de duração do contrato, a verdade é que o exercício deste direito do arrendatário encontra-se agora limitado.
Nos termos da legislação em vigor, só é possível ao arrendatário denunciar o contrato, cessando-o unilateralmente através de comunicação ao senhorio, após ter decorrido 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Analisemos esta situação na prática.
Cenário A: temos um contrato com um prazo de duração inicial de 24 meses (dois anos); apenas após terem decorrido oito meses de duração efetiva do contrato é que o arrendatário pode denunciá-lo.
Cenário B: temos um contrato com um prazo de duração inicial de 60 meses (cinco anos); apenas após terem decorrido 20 meses de duração efetiva do contrato, ou seja, quase dois anos, é que o arrendatário o pode fazer cessar.
Trata-se de uma alteração significativa na dinâmica dos arrendamentos habitacionais que, em caso de desconhecimento do arrendatário, lhe pode causar sérios prejuízos.
Por isso, antes de celebrar um contrato, aconselhamos que deve ser sempre ponderado o prazo de duração do mesmo, pois quanto maior este for, maior será o período em que o arrendatário não poderá lançar mão da possibilidade de denunciar o contrato, livremente e sem motivo.
Por Lourença de Sousa Rita, advogada na sociedade de advogados JPAB & Associados
Fonte: TVI24
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