A CBRE analisou uma variedade de ‘bons centros comerciais secundários’ na Europa para identificar os fatores que contribuem com maior relevância para o sucesso de um centro comercial. O estudo revela que a qualidade da combinação de ocupantes é de longe o fator mais importante, à frente dos bons acessos e estacionamento e capacidade de atração de uma substancial área comercial.
O bom acesso automóvel e a disponibilização de estacionamento estão muito bem classificados entre os gestores, independentemente da dimensão ou da localização do centro comercial. Isto confirma as conclusões do recente estudo da CBRE, How We Shop: Inside the Minds of Europe’s Consumer, que revela a forte preferência dos consumidores pela utilização do automóvel para a compra de artigos de alimentação e de moda.
O estudo mostra que os bons centros comerciais secundários operam em todos os tipos de localizações: bairros, zonas maiores, sub-regionais e regionais. Embora a dimensão da zona de atração comercial seja considerada um fator importante, é em larga medida acessória ao sucesso do centro comercial, face à capacidade de captar consumo a partir dessa zona comercial. Os ‘bons’ centros comerciais secundários tendem ainda a ter clientes com maior capacidade financeira.
Fatores Estruturais mais Importantes que Contribuem para o Sucesso dos Centros Comerciais
A combinação de ocupantes e a presença de retalhistas prestigiados são a principal razão pela qual os consumidores compram numa localização específica. Os gestores identificaram os três retalhistas mais procurados nos seus centros comerciais, os que geram maior fluxo. Independentemente da dimensão ou situação na hierarquia de retail, todos os centros comerciais apresentam lojas ‘âncora’, como a Zara, Primark ou H&M. Isto demonstra que muitos prestigiados retalhistas têm um vasto leque de portefólios de lojas que incluem localizações prime e secundárias.
Principais Geradores de Tráfego
Albert Hoogland, Executive Director do Departamento de Shopping Centre Management da CBRE, comenta: “Os gestores de centros comerciais podem ter um impacto significativo no sucesso de um centro comercial, especialmente se forem apoiados por investimento regular, de forma a manter o centro comercial atual e competitivo. É de destacar que a maioria dos centros comerciais bem sucedidos abriram ou foram objeto de grandes remodelações nos últimos 10 anos, muitos delas realizadas nos últimos cinco anos. Os centros comerciais secundários com desempenho mais fraco, por seu lado, sofrem tipicamente de falta de investimento, o que está frequentemente relacionado com a estrutura de propriedade do centro comercial.
“Evidentemente, não é possível encontrar um modelo uniforme. Os bons centros comerciais secundários podem ser grandes ou pequenos e operar em bairros ou zonas maiores ou regionais. O que os une é a capacidade de dominar a sua zona de atração comercial ou captar consumo suficiente a partir da sua zona comercial. Para este efeito, é vital ter uma forte combinação de ocupantes, adequada à dimensão do projeto e do perfil demográfico da zona. São ainda importantes os bons acessos e o estacionamento, sendo a limpeza e a segurança dados adquiridos para os consumidores - têm de ser satisfatórias”.
A localização de um centro comercial dentro do seu ambiente urbano tem uma classificação ligeiramente superior no Reino Unido e nos Países Baixos, onde uma boa localização numa cidade ou centro urbano é condição essencial. Os centros comerciais italianos tendem a situar-se em localizações suburbanas ou fora da cidade, o que explica a classificação relativamente baixa. O acesso por bons transportes públicos é claramente um importante fator de sucesso para alguns centros comerciais.
O nível de concorrência dentro da cidade variou significativamente, dependendo do tipo de centro comercial, da função que desempenha e da posição dominante do centro comercial na sua zona de influência. Nas cidades maiores, os centros comerciais secundários enfrentam por norma uma concorrência substancial por parte de outros retalhistas, mas esta concorrência contribui para a massa crítica e atratividade da cidade em termos gerais. Consequentemente, se os centros comerciais tiverem características suficientemente fortes para atrair os consumidores, a concorrência mais próxima também pode ser considerada como complementar.
Nota: "Bons’ centros comerciais secundários" são definidos como centros comerciais prime em localizações secundárias ou centros comerciais secundários em localizações prime. Estes centros comerciais foram testados para garantir que satisfaziam os seguintes critérios:
- Um baixo nível de unidades disponíveis e/ou uma taxa de disponibilidade inferior à taxa média nacional nos últimos cinco anos;
- Crescimento das rendas acima da média nacional nos últimos cinco anos.
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