Consequentemente, as equipas dos departamentos de Research e Valuation & Advisory da CBRE desenvolveram o Benchmark Global de Yields de Centros Comerciais: Mercados Emergentes (Global Shopping Centre Yield Benchmark: Emerging Markets - GSCYB) para proporcionar maior transparência nestes mercados frequentemente opacos. O principal objetivo da ferramenta de GSCYB é fornecer uma base teórica para a determinação das yields atribuídas na avaliação de centros comeciais em mercados emergentes e comparar com as atuais yields de avaliação utilizadas para identificar potenciais discrepâncias na fixação de preços. O estudo inclui uma vasta gama de mercados emergentes, dos mais incipientes, como a Arménia, aos EAU, que apresentam um conjunto de centros comerciais de craveira mundial, mas ainda por desenvolver em termos de mercado de investimento.
Graham Hughes, Executive Director do Departamento de Valuation & Advisory da CBRE, comenta: “A avaliação de ativos de centros comerciais em mercados emergentes, onde se regista pouca ou nenhuma atividade de transação, pode ser desafiante. Esta é a razão pela qual desenvolvemos este modelo global. Dos 27 mercados emergentes que analisámos, a maioria praticava preços razoáveis. Contudo, identificámos doze mercados com diferenças significativas entre as yields resultantes do modelo e as atuais.”
“O traço comum dos resultados reside no facto de um vasto nível de fatores de risco relacionados com o país, como risco soberano, político e de corrupção, dominarem os preços dos centros comerciais em mercados emergentes. Os resultados do GSCYB mostram que nestes mercados, estes riscos causam muito maior impacto na tomada de decisão dos investidores do que, por exemplo, a procura dos consumidores ou fatores imobiliários específicos”.
Diferença entre Yields Prime Atuais e Yields do Modelo no Mercado de Centros Comerciais
Fonte: CBRE Research
Iryna Pylypchuk, Associate Director do Departamento de Research and Consulting da região EMEA, acrescenta: “Tal como o risco relacionado com o país, há ainda diferentes fatores locais que ajudam a explicar as variações entre as atuais yields de avaliação e os resultados do modelo. Em alguns dos mercados, a falta de produtos de qualidade oferece uma explicação simples quanto à razão pela qual as yields prime não são tão baixas como seria de esperar. Este é o caso da Arménia, a título de exemplo, onde o mercado é tão incipiente, que as oportunidades se limitam essencialmente à promoção”.
“O grau de internacionalização, tanto ao nível do Investimento Direto Estrangeiro generalizado como especificamente em termos imobiliários, é outra componente vital. A Índia e a Argentina limitam o investimento estrangeiro, impedindo os investidores internacionais de provocar a descida das yields. Em contrapartida, o peso do capital local na China e na Nigéria tem o efeito oposto, colocando o nível de yields abaixo do que o modelo sugere como apropriado face ao risco que um investidor internacional atribuiria a estes mercados”.
O modelo Benchmark Global de Yields de Centros Comerciais é um modelo de regressão múltipla em que a yield líquida equivalente atual (conforme a avaliação dos avaliadores da CBRE) em cada país é a variável dependente. As potenciais variáveis explicativas analisadas classificam-se em três categorias principais: risco, procura e imobiliário. Os 27 mercados emergentes em análise são verdadeiramente globais, estendendo-se por África, Ásia, Eurásia, Europa Central e de Leste, Médio Oriente e América Latina.
Os mercados emergentes cobertos pelos parâmetros de referência compreendem: África: Quénia e Nigéria; Ásia: China, Índia, Indonésia, Tailândia, Vietname; Eurásia: Arménia, Geórgia, Cazaquistão, Turquia; Europa Central e de Leste: Bálticos, Bulgária, Croácia, Roménia, Rússia, Sérvia, República Eslovaca, Ucrânia; MENA: Bahrein, Egito, Líbano, Marrocos, Omã, EAU e América Latina: Argentina e México
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