Os investidores poderão vir a aceitar rendibilidades inferiores nas zonas prime de escritórios, diz Carlos Oliveira, diretor de Escritórios da C&W. Lisboa está a receber novos investidores que são muito exigentes, mas aceitam ligeiras descidas das rendibilidades, acompanhando a melhoria do risco país.
Aparecerem novos investidores internacionais com dinheiro fresco e os vendedores são, na maioria dos casos, outros fundos internacionais cujo investimento atingiu a maturidade, diz o gestor.
Afasta completamente a necessidade de serem lançados projetos novos de escritórios na vertente especulativa. As novas construções serão "fatos à medida" e pouco mais. A banca continua a ter potencial, sendo que o trabalho principal é dar-lhes a necessária estratégia, afirma.
O ano de 2013 foi uma disrupção no segmento do imobiliário de escritórios?
Não. Os dados finais relativos a 2013 indicam duas realidades distintas: o mercado de ocupação pelas empresas, e o mercado de investimento de escritórios.
Sabemos que 2013 foi o pior ano de absorção desde que há registo, cerca de 77 mil m2 quando a média dos anos anteriores andava pelo dobro. E, a par de menos m2 transacionados também houve uma pressão na descida nas rendas, o que reduziu consideravelmente valor nesse setor. A maior parte das transações foram efetuadas nas zonas com valores mais competitivos.
Isto revela uma preocupação predominante com custos por parte dos ocupantes de escritórios. Falo do corredor oeste, e que inclui os escritórios junto à A5, caso de Miraflores, Linda-a-Velha, até à Quinta da Fonte e Lagoas Park, e ainda a Expo que também sofre uma correção de valores prime e médios para baixo.
No caso da Parque Expo temos edifícios de qualidade e a rede de transportes acaba por ser uma oferta qualificada e com valores competitivos, para além de oferecer áreas grandes por piso, algo que é interessante para os ocupante maiores, pois não encontram essa oferta no centro de Lisboa.
Os setores que mexeram mais foram os RH, call centres, setor farmacêutico e comunicações/IT/media. A transação também caiu, refletindo o tecido empresarial e a preponderância de PME. A absorção abaixo dos 500 m2 representa 79% da área colocada.
O investimento no setor de escritórios esteve praticamente parado durante dois anos. No final de 2013 houve três transações com igual número de grandes players internacionais, o que indicia um voltar à dinâmica.
Dois deles foram intermediados por nós, caso do Espace e do Explorer a um fundo suíço, e a venda do Liberdade 108, também a um fundo internacional, e ainda a venda à Deka Immobilien da sede dos CTT no Parque das Nações. Nesta operação a C&W esteve envolvida aquando da colocação aos CTT.
Espero que estas transações representem o início de um novo ciclo. Na verdade temos yields muito atrativas e uma perceção de risco muito particular por parte de investidores internacionais.
Esta perceção de risco reduziu-se devido à evolução da Europa, mas muito em particular devido aos resultados que Portugal tem apresentado em termos macro. Repito que os nossos yields são muito apelativos comparativamente aos mercados core da Europa e mesmo que haja alguma perceção de risco o rendimento é suficientemente apelativo para provocar interesse neste mercado.
Para 2014 este negócio vai estar muito ligado à evolução macro do país, ao risco país e ao facto de estarmos a sair de um processo de ajustamento. Isto significa que poderemos ter duas realidades opostas no corrente ano?
Neste momento já não há esse nervosismo por parte dos investidores. Eles compram num mercado periférico quando o negócio tem um risco reduzido e compram o melhor que o mercado oferece. Os produtos de segunda linha ou que impliquem um risco maior não vão encontrar comprador.
A questão do timing do meio do ano não é absolutamente decisivo. É mais importante os dados que vão saindo para o exterior relativamente à performance da economia portuguesa com regularidade, do que a data de saída da Troika.
O que vai acontecer é que à medida que Portugal for visto como um mercado mais interessante pelo retorno que dá e com menos risco pelos índices macroeconómicos, vai haver mais gente a olhar para o mercado português, o que vai provocar mais transações e mais players interessados nestes negócios.
Haverá, por outro lado, um fenómeno de compensação com a yield a baixar e a tornar-se menos interessante. Por enquanto, ainda temos uma margem boa para sermos competitivos e interessantes porque estamos a vários pontos de outras capitais europeias, nomeadamente de Madrid.
Os yields no segmento prime poderão cair 100 pb?
Eventualmente poderão cair para produtos muito específicos e pode acontecer durante este ano. Tudo depende da qualidade do edifício, da localização e qualidade do contrato que lhe está associado, caso das garantias e duração desse contrato, como a qualidade do inquilino.
Neste caso falo das garantias que uma multinacional pode dar, o número de anos de contrato. Hoje em dia é frequente a prestação de uma garantia bancária com uma "first demand" quando se assina o contrato de arrendamento a favor do proprietário para o caso de incumprimento.
Aliás, há pacotes de incentivos grandes e isto tem a ver com o facto de os proprietários quererem ser mais competitivos. Para além de apresentarem rendas interessantes e agressivas e para não afetarem tanto o valor da renda - uma vez que muito deles são investidores institucionais e a rentabilidade e avaliação do edifício tem a ver com a renda nominal do contrato -, juntam pacotes de incentivos e a garantia bancária serve para compensar em caso de incumprimento de algum desses pacotes de incentivos que são dados à cabeça.
Há uma grande diferença entre os atuais investidores institucionais e os anteriores, dado ser essencialmente capital fresco que entra pois não há financiamentos no país...
É capital novo que entra na verdade, mas há um outro pormenor: são players novos no mercado, são investidores que não tiveram presença anterior em Lisboa e que estão a olhar agora para Portugal, e quase todos com capitias próprios.
Há também um fenómeno que é o pequeno e o muito pequeno investidor que tem algumas poupanças e que compra frações avulsas para o mercado de arrendamento. Incluem-se alguns "family offices" europeus e investidores estrangeiros particulares, nomeadamente do Brasil, e que aplicam montantes de um a dois milhões de euros para comprar uma ou duas frações para arrendamento.
A entrada de novos players está a servir para desafogar os atuais proprietários, nomeadamente fundos de investimento nacionais e estrangeiros?
Não se trata de desafogar. O que tem acontecido é que alguns destes fundos estão a vender assumindo perdas. E quem vende é essencialmente fundos estrangeiros, pois têm mais capacidade de assumir perdas, enquanto os FII nacionais ainda estão a "digerir" o mercado e a definir estratégias, pois não têm capital e logo têm dificuldade em tomar decisões.
Os fundos estrangeiros têm maior agilidade. Compraram em alta no pressuposto de que manteriam a rendibilidade, mas as rendas baixaram, têm vindo a perder valor e estão a chegar ao ponto de maturidade. Eles não investem com prazos muito longos, normalmente entre os cinco e os 10 anos e depois fazem alguma rotação de ativos.
Faz sentido pensar em novos projetos de escritórios para zonas prime?
Diria que não. Neste momento, a disponibilidade de escritórios está acima dos 12% em média, sendo que em algumas zonas, como a seis está acima dos 20%, enquanto no centro a disponibilidade é menor. A taxa de disponibilidade da Parque Expo baixou bastante, é uma zona consolidada sem construção nova e tendo havido bastantes operações reduziu a disponibilidade.
Em termos globais e com oferta média acima de 12% não faz sentido haver oferta nova, salvaguardando duas situações: o fato à medida, como foi a construção de uma sede para a Novartis, no Tagus Park em 2013. A companhia não encontrou naquilo que estava em oferta a solução que queria e, por outro lado, sendo farmacêutica estava obrigada a requisitos especiais de construção.
O mesmo aconteceu com a sede da Zon e vai acontecer com a EDP. Uma outra exceção é a reabilitação urbana no centro histórico da cidade. Na Av. da Liberdade apareceram dois ou três projetos em 2013 que não estavam disponíveis e que vêm oferecer mais áreas de escritórios de qualidade no centro. Face à oferta nova que existe no centro da cidade, ainda se justifica a reabilitação com custos controlados, com preços de compra interessantes, para depois poder ser viável financeiramente o arrendamento com valores de renda competitivos.
Face a alguma escassez de oferta de qualidade - há muita oferta desqualificada no centro da cidade, sobretudo na zona dois (Avenidas Novas) que têm 30 e 40 anos e com imóveis um pouco obsoletos - estes espaços estão com preços muito competitivos no mercado, mas não oferecem padrões de qualidade que as empresas que querem ficar no cento de Lisboa exigem. Aí justifica-se um investimento na reabilitação, e tem havido alguns casos de sucesso.
Na C&W aparecem porventura clientes que procuram espaços para deslocalizar atividades, nomeadamente de serviços, de outras cidades europeias para Lisboa?
Há uma situação que temos vindo a acompanhar nos últimos anos e, logo, não é um fenómeno recente: é o caso dos serviços partilhados. Temos cinco ou seis casos de grande sucesso em Lisboa, de multinacionais que instalaram esses serviços partilhados. Este é um fenómeno que se intensificou nos últimos dois anos.
Lisboa com o posicionamento geográfico que tem, com a relação qualidade/custo que tem, ou seja, escritórios de grande qualidade com valores de renda muito abaixo da média europeia, com uma população com facilidade em falar inglês e em termos tecnológicos com boas infraestruturas, a par de alguns países de leste, é solução para multinacionais que não queiram sair da Europa.
A AICEP está a fazer um trabalho interessante nessa área e nós estamos envolvidos (com a AICEP) na divulgação desta oportunidade, desta oferta que o país tem nos mercados internacionais e tem conseguido atrair bastante interesse por parte de algumas multinacionais.
Os bancos nacionais com muito imobiliário em stock estão a pressionar preços?
Estão mas a maior parte dos bancos - não estou a generalizar - não tem um profundo conhecimento do imobiliário. Fazem-no olhando pelo lado meramente financeiro e não têm nem pessoas, nem know-hhow para dar uma resposta estratégica em termos dos seus ativos. Estamos na C&W a fazer um trabalho de advisory junto de um banco relativamente a saídas de ativos ainda numa fase de administração de insolvência que é complexo, e que nos exige um trabalho bastante transversal.
No entanto, constatamos que a maior parte dos bancos estão a tomar medidas um pouco casuísticas e não se vê uma estratégica concertada, que não seja o de definir um número de ativos que não são estratégicos e tratar vendê-los de uma forma um pouco avulsa e sem uma solução concertada no mercado.
Os fundos ligados aos bancos compraram muitas vezes mal no passado, de uma forma pouco criteriosa. Quando falo em comprar mal não me refiro ao valor mas a parâmetros como qualidade e localização dos imóveis e qualidade dos contratos.
Muitos desses edifícios estão a ficar vazios, pois muitas das empresas estão a aproveitar a conjuntura para fazerem o "upgrade" para edifícios melhores e o que acontece é que os edifícios estando com localizações menos interessantes e obsoletas em termos das suas características técnicas, não são fáceis de vender a não ser por preços absolutamente abaixo daquilo que os bancos muitas vezes assumem querer perder.
Estes imóveis, em alguns casos, terão de se destinar a outros fins: habitação e hotéis. Para escritórios não funcionarão no futuro porque não têm os requisitos técnicos e de localização que o cliente privilegia.
A reabilitação para os tornar atrativos não compensa o valor da renda. A equação é difícil porque as rendas em zonas secundárias baixaram muito. Para serem fechados negócios num edifício terão de ir para valores de renda que não compensa o investimento necessário para os tornar atrativos.
Quais são os objetivos da C&W para 2014 a nível de escritórios?
Os objetivos da nossa empresa são concentrar-se - na sequência daquilo que foi o ano de 2013 - no produto e parceiros que lhes dão mais garantias de ter sucesso, como é o caso de edifícios melhor localizados, de melhor qualidade e com proprietários que têm a capacidade de se adaptar às nossas recomendações.
Queremos, nessa perspetiva, fazer o maior número de ocupações nesses edifícios. Aliás, a nossa forma de medir o sucesso é o número de arrendamentos nos produtos que temos em exclusivo. Por outro lado, temos de ser mais pro ativos, no sentido que temos de ir à procura de soluções.
Temos de ajudar a colocar o produto no mercado, definindo a estratégia de comercialização a vários níveis e não só da parte de intervenção de obras nos edifícios, de meios a utilizar e de valores. Estrategicamente não pretendemos muitos imóveis em comercialização. Selecionamos em todas as seis zonas de escritórios de Lisboa dois ou três projetos por zona que sejam viáveis comercialmente.
Sendo que boa parte dos clientes são externos como fazem o vosso trabalho de promoção?
Trabalhamos duas vertentes nas áreas dos escritórios: a representação do proprietário que é uma vertente 100% angariada e trabalhada localmente, apesar dos nossos parceiros serem fundos internacionais e investidores internacionais, mas as instruções são ganhas localmente; e temos outra parte importante que é a representação do inquilino.
É um trabalho essencialmente de consultoria junto dos ocupantes e aí sim muito desse trabalho vem via a plataforma internacional da C&W. O que fazemos é aconselhar os nossos inquilinos a otimizar a ocupação do espaço. Temos um papel de consultores que muitas vezes passa pela renegociação dos contratos, ou seja, eles mantêm-se nos mesmos espaços, fazemos uma renegociação do contrato porque as rendas estão acima do mercado, ou porque há qualquer outra condição que poderá ser renegociada.
Ou então atuamos na procura de novos espaços porque aí não nos limitamos a trabalhar os nossos exclusivos. O nosso papel é ir ao mercado, ver tudo o que o mercado oferece e fazer uma análise qualitativa, financeira, jurídica, legal e fiscal de cada uma das soluções para ver qual é aquela que melhor serve os interesses não só financeiros, mas também de funcionamento das empresas.
Este foi um trabalho que não representou tanto em 2012 e 2013 como representou no passado porque as empresas estão a crescer menos. O trabalho atual tem passado essencialmente pela renegociação dos contratos e pelo downsizing, ou seja pela redução de área por parte de algumas multinacionais.
Fonte: OJE
0 comentários:
Enviar um comentário
Obrigado pelo seu comentário.