Em meados de 2013, o mercado imobiliário português registou alguma recuperação - pode dizer-se que 2014 é o ano da inversão da tendência descendente verificada no setor nos últimos tempos?
Em alguns subsetores, sim. De certa forma, pode já considerar-se que estamos em tendência ascendente, mas ainda de forma moderada. O imobiliário comercial, principalmente os espaços de escritórios nas melhores zonas, tem sido o palco dessa tímida retoma.
Além dos escritórios, também o comércio de rua, no mesmo tipo de zonas prime, mostra grande consistência e sinais de evolução. Quanto a produtos de qualidade e localização secundária, temo que continuem a distanciar-se do prime e que não venham a recuperar tão cedo. Também o imobiliário residencial, graças às enormes dificuldades sociais e condições de crédito restritas e caras, tão cedo não voltará a registar subida, senão em produtos especiais.
Os investidores internacionais voltaram a mostrar interesse no mercado português, contudo, este aumento no investimento não se deve em grande parte ao ajustamento em baixa dos preços?
Sim, os investidores internacionais são os principais impulsionadores desta tímida retoma. Contudo, não foram só os preços que alteraram a situação, mas sim a confiança no país. Os investidores desapareceram em meados de 2011, com o pedido de resgate, e agora, já mais confiantes, voltaram a olhar para Portugal.
Qualquer investidor institucional internacional tem em consideração o country risk, e desde meados de 2011 que o risco de Portugal não se encontra tão baixo e com tendência descendente. Será a partir de agora que os preços/yields terão importância, porque grande parte destes investidores procura negócios que sejam minimamente interessantes, tanto em termos de preço como de qualidade de ativo.
Quem são hoje os grandes investidores no imobiliário português?
Curiosamente, 70% dos atuais interessados no imobiliário português são novos no mercado, ou seja, não estiveram presentes nos "anos dourados". Neste momento, conta-se com o investimento chinês, principalmente no setor residencial, mas importa referir que não são apenas os vistos gold que os têm atraído, pois verifica-se a existência de investidores corporativos puros em busca de negócio.
Há também suíços e ainda um conjunto considerável de americanos. Diria que, de todos, cerca de 30% estão apenas à procura de oportunidades, e acredito que só se aventurarão se for realmente interessante.
E os fundos de investimento imobiliário portugueses - onde estão a apostar?
Há poucos fundos portugueses a comprar ativamente; estão numa posição algo oportunista e têm apostado em escritórios e, fundamentalmente, em retalho de rua, no setor de alimentação, não necessariamente em zonas prime, mas com contratos de longa duração.
Qual a yield atual para uma boa aquisição em Portugal nos diferentes segmentos, por comparação com 2013 e 2012?
As yields em Portugal continuam relativamente elevadas quando comparadas com outros mercados europeus, e no quarto trimestre de 2013 manteve-se a tendência decrescente da yield prime de escritórios na zona denominada CBD1, que abrange fundamentalmente a Avenida da Liberdade.
Esta taxa, que de acordo com o departamento de research da CBRE, se situa hoje nos 7,5%, desceu 75 pontos ao longo do último ano, o que é bastante significativo. É no entanto expectável que o aumento da procura de imóveis para investimento leve a uma consequente diminuição das yields prime dos escritórios noutras zonas que não apenas o CBD1, como, por exemplo, a zona 5, que contempla o Parque das Nações, um favorito do investimento estrangeiro. Também se espera alguma descida nas taxas dos centros comerciais prime, enquanto, para os centros secundários, é o inverso. Aliás, esta tendência é para todo o produto secundário.
Quais as áreas que vão estar em evidência este ano, que vão gerar maior retorno? E o oposto?
Em evidência estará sobretudo o comércio de rua na Avenida da Liberdade e na Rua Garrett, em Lisboa, que, devido ao comércio proveniente de turistas estrangeiros (principalmente de Angola, do Brasil, da China e da Rússia), continua a florescer.
Acredito que também se verifique algum movimento nos escritórios no CBD1 e zona 5 (Parque das Nações). No lado oposto, estarão os retail parks, que, com raras exceções, já demonstraram ser um conceito pouco interessante e, de certa forma, condenado.
O comércio de rua vai continuar a atrair a atenção das grandes marcas internacionais ou vai abrandar?
As marcas internacionais que entraram na Avenida da Liberdade no último trimestre incluem a Aristocrazy, a Elisabetta Franchi, a Fancy Jewellers e Michael Kors. No total do ano, foram 12 novas lojas, o dobro de 2012, o que é notável.
Prevê--se que a procura para espaços comerciais de prestígio continue, principalmente na Avenida da Liberdade e na Rua Garrett, onde vamos observar, este ano, algumas inaugurações. Contudo, os poucos espaços comerciais disponíveis nestas duas ruas já estão em negociação, o que significa que poderá haver alguma constrição futura e consequente crescimento dos valores de arrendamento.
Quais os grandes desafios que o imobiliário português enfrenta em 2014?
O principal, transversal a quase todos os subsetores, é conseguir manter o volume das rendas, que têm estado sob intensa pressão, e continuarão a estar enquanto a situação económica e social não melhorar. Além disso, o grande desafio é conseguir manter e/ou aumentar a taxa de ocupação dos diversos edifícios e centros comerciais, e, neste último caso, a colocação de novas insígnias.
Na Europa, quais vão ser os países-destino da maior parte da liquidez este ano? Em que áreas?
Acredito que continuem a ser os dois destinos principais, o Reino Unido e a Alemanha. Note-se que, do investimento no quarto trimestre de 2013, o mercado britânico liderou de forma destacada, com 19 mil milhões de euros, enquanto o germânico representou 11,3 mil milhões, sendo que em terceiro lugar surge o francês, com 4,8 mil milhões.
É notável que, enquanto a Alemanha manteve praticamente os mesmos valores de 2012, o Reino Unido quase duplicou, sendo Londres o principal foco do investimento estrangeiro. Curiosamente, a Europa do Sul (Espanha, Portugal e Itália) continua em melhoria, e verificou-se, no quarto trimestre, 4,2 mil milhões de euros em investimento, cerca de mais 205% que no período homólogo.
No conjunto, 2013 foi um ano excecional para a Europa do Sul, demonstrando um aumento generalizado de 109% face a 2012. Estes valores comprovam que estamos de novo no foco dos investidores.
Fonte: OJE
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