Arrendamento: Negócio oferece retornos magros

A rentabilidade média das operações de compra de imóveis para arrendar é de 3% por ano, mostramos cálculos da Proteste Investe. Salvo raras exceções, os preços dos imóveis continuam a seguir o rumo das quedas. Todavia, desengane-se se pensa que a toada criou novas oportunidades para os investidores que compram imóveis para arrendar. Como, na maioria dos casos, as rendas caíram ainda mais do que os preços dos imóveis, a rentabilidade potencial do imobiliário não melhorou nos principais pólos urbanos.

As simulações conduzidas pela equipa da Proteste Investe, que assumem, entre outras coisas, uma taxa de tributação de 28% sobre as rendas recebidas, mostram que a compra de imóveis com o objetivo de arrendar gera um rendimento médio anual de 3% nas principais zonas da Grande Lisboa e do Grande Porto. É uma rentabilidade muito baixa que não compensa os riscos inerentes a este tipo de investimento.

Existem destinos mais interessantes para o seu património, como os Certificados do Tesouro Poupança Mais que rende, no mínimo, 3% por ano durante o próximo quinquénio com a garantia do Estado português. 

Seja exigente

Para investir no imobiliário deve exigir uma rentabilidade mínima líquida de 4,6% por ano. Este valor é determinado pelo rendimento potencial de aplicação de baixo risco a 10 anos (composta por um cabaz de dívidas soberanas com rating máximo) acrescido de um prémio de risco de 2,25%.

Este prémio serve para suportar os riscos do investimento em imobiliário. A falta de liquidez (a venda de um imóvel demora, em média, mais de 2 anos a concretizar-se), a não ocupação do imóvel e consequentemente não obtenção de receitas (são necessários, em média, 5 meses para arrendar), a necessidade de proceder a investimentos adicionais em obras, os inquilinos não pagarem as rendas e os custos da titularidade da propriedade (impostos, taxas, seguros, condomínio) são alguns dos principais riscos associados a este tipo de aplicação.

A fasquia de 4,6% é um mínimo histórico em resultado das taxas de juro estarem em valores muito baixos. Com esta rentabilidade no melhor dos cenários (assumindo a ausência de obras, que o imóvel está permanentemente ocupado e que as rendas não são atualizadas para o momento do investimento), o tempo decorrido entre o investimento inicial e o momento em que a soma das rendas acumuladas iguala o valor do investimento é de quase 22 anos. 

Resultados desoladores

A rentabilidade anual líquida nas principais zonas das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto varia entre 2,2% e 4,2% no caso de apartamentos com tipologia T1 e entre 2,5% e 3,9% para apartamentos T2, mostram as simulações da Proteste Investe. Os melhores resultados foram obtidos em Massamá, Sintra, com uma rentabilidade de 4,2% nos T1 e em Vila Nova de Gaia com 3,9% nos T2.

No campo oposto, os piores resultados foram atingidos em Odivelas para os T1 (2,2%) e em Paranhos, no Porto, e nas Avenidas Novas, em Lisboa, para os T2 (2,5%). Ao mesmo tempo que as rentabilidades são baixas, o preço dos imóveis continuam a cair. Quem comprou imóveis há um ano nas cidades de Lisboa e do Porto, sofreu, em média, uma desvalorização a rondar os 3%, o que faz com que uma parte significativa dos investidores tenha efetivamente uma rentabilidade negativa.

Como tornar o investimento atrativo

Apesar de a conjuntura não ser a melhor, ainda é possível encontrar algumas boas oportunidades de investimento. A regra de ouro é conseguir comprar a preços significativamente inferiores aos valores médios de mercado. Para tal é preciso saber procurar, aferir a urgência do vendedor em obter liquidez e ter capacidade financeira para responder rapidamente a uma boa oportunidade. Penhoras do Estado, leilões ou imóveis detidos pelas instituições financeiras em consequência de execução hipotecária continuam a ser fontes de excelentes oportunidades de efetuar bons negócios.