Mercado imobiliário no radar dos investidores estrangeiros

O mercado português está de novo no radar dos investidores estrangeiros. Agora que o programa da troika terminou formalmente, a taxa de juro da dívida soberana retomou níveis anteriores à crise e o risco de default parece afastado no curto a médio prazo os níveis de confiança de particulares e institucionais em relação a Portugal parecem retomar patamares anteriores.

Só que entretanto o mundo mudou, nem todos os países sofreram recessões violentas e ajustamentos-choque de preços da oferta sendo que, em muitas regiões os preços observaram uma rota ascendente. Assim, atualmente, os preços do imobiliário português, face aos recentes ajustamentos parecem agora bastante atrativos, a nível europeu. 

Não havendo bases de dados oficiais tomamos como referência relativa os valores do sítio globalpropertyguide.com. Para apartamentos novos de 120 m2 em cidades capitais nos vários de países periféricos, Portugal (Grande Lisboa) aparece como o quinto país menos dispendioso com valores próximos de 1300 euros por m2. Mais acessíveis só mesmo os valores observados na Moldávia, Macedónia, Bulgária e Montenegro, que claramente oferecem menos garantias aos investidores. Países/Regiões igualmente turísticas como Malta, Chipre, Turquia, Grécia ou Espanha apresentam valores muito superiores, sendo nestes dois últimos casos praticamente o dobro do observado em Lisboa. 

Assim, o recente "apetite" de investidores estrangeiros não é, claro fruto do acaso, mas sim da forte atratividade do mercado nacional face aos seus principais competidores em termos de preço e até, como muitos players alegam da forte relação qualidade/preço face aos seus congéneres europeus em localizações periféricas e/ou turísticas. 

Claro que os programas vistos gold e benefícios fiscais para residentes não habituais atraíram definitivamente novos targets como os investidores chineses, russos, franceses e holandeses, entre outros, mas no fundamental, o regresso da confiança foi o principal trigger. Espera-se agora, que a prazo, a subida do rating/notação financeira da dívida soberana possibilite um incremento da procura por investidores institucionais gerando um interesse adicional por estrangeiros e um acréscimo adicional na procura por não residentes, possibilitando enfim, uma certa retoma ou melhor sustentação dos preços sobretudo nos segmentos médios e médio/alto em localizações turísticas, de segunda residência ou em centros urbanos principais, segmentos que foram muito afetados pela crise recente. 

Já no tocante à rendibilidade do investimento em imobiliário, aferido pelo retorno das rendas de apartamentos novos arrendados, Portugal apresenta um benchmark de 4,35% s anual, que não sendo um valor muito atrativo, compara relativamente bem com mercados mais maduros como a Espanha (3,9%) ou Chipre (3,8%). Rendibilidades mais elevadas são observadas em países corno Turquia (5%) ou Croácia (5,75%) mas, nesse caso, o risco cambial é evidente e os investidores mais avessos ao risco tenderão a privilegiar investimentos em países da zona euro como Portugal.

Diga-se que, aliás as recentes violentas turbulências cambiais em países emergentes como Turquia, Rússia, Brasil ou Argentina ajudaram a voltar a colocar países periféricos como Portugal, Irlanda ou Grécia, no radar dos grandes fundos de investimento internacionais. Afinal, a Europa em geral e, a zona euro em particular são ainda urna espécie de refúgio ou safe haven para os movimentos de capitais, desde que a estabilidade política da mesma esteja assegurada. 

Urna vez retornados os grandes investidores ao mercado bolsista e ao mercado financeiro da dívida muitos institucionais olham já com outros olhos as oportunidades do mercado imobiliário. No primeiro trimestre de 2014 estima-se que o investimento estrangeiro tenha dominado totalmente o mercado embora com valores ainda tímidos e inferiores ao período anterior a 2008. Existe assim um enorme potencial de atração de médios e pequenos investimentos estrangeiros no mercado imobiliário, dadas as excelentes condições, contexto favorável, preços competitivos e relativa qualidade percecionada. 

Para tal haverá apenas que assegurar o fundamental: segurança, transparência, retorno estável e competitivo e, sobretudo, que não existam expectativas de futuras quedas de preço de forma a depreciar o investimento. Estaremos em condições de proporcionar tais condições ou nada aprendemos no passado recente? 

Por MBA, especialista em análise de mercado, research e avaliações

Fonte: Expresso