A fiscalidade e o sector imobiliário

O sector imobiliário em Portugal, um dos que sofreram mais impacto com a crise, está a dar indícios positivos de recuperação, com base nos dados da APEMIP em relação ao 1º trimestre de 2014. No entanto, a recuperação dependerá de urna política fiscal mais propícia ao investimento e aos proprietários e demais sujeitos passivos dos diferentes impostos sobre o património.

Em 2013 registou-se um aumento da receita fiscal do Estado no âmbito do imposto municipal sobre imóveis (IMI) na ordem dos 8,6% face a 2012, devido sobretudo aos efeitos da avaliação geral dos prédios urbanos, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística. Traduzindo-se numa receita de €1,3 mil milhões, a importância do IMI continua a aumentar, representando 5,7% em 2013.

Já o imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC), apesar de um aumento da receita de 21,6% em 2013, perde peso face aos outros impostos diretos.

Dado o impacto na tributação do património em Portugal, entendemos que constituem entraves ao sector:

• O aumento generalizado do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos resultante da avaliação geral do património;
• A limitação do aumento de coleta decorrente da avaliação geral do património, estabelecendo urna cláusula de salvaguarda para os anos fiscais de 2012 e 2013 (referente aos pagamentos de IMI de 2013 e 2014), que se esgota no pagamento do IMI em 2015;
• O método de determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos não acompanha o "merca-do". Apesar deste visar aproximar o valor fiscal ao valor de mercado, num contexto económico de inflexão, não parece que os valores de mercado dos imóveis consigam acompanhar os aumentos dos valores patrimoniais tributários;
• O IMI é uma receita dos municípios nos termos do regime financeiro das autarquias locais e das entidades intermunicipais (Lei n.º 73/2013 de 3 de setembro). Perante as dificuldades, muitos municípios definem taxas máximas de IMI para os prédios urbanos. Note-se: as taxas de IMI destes prédios variam entre 0,3% e 0,5%;
• De acordo com a verba 28 da tabela geral do imposto de selo (TGIS), o imposto do selo (IS) incide também sobre a propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios habitacionais ou terrenos para construção cuja edificação autorizada ou prevista seja para habitação, desde que o valor patrimonial tributário constante da matriz, nos termos do CIMI, seja igual ou superior a €1.000.000,00;
• Com a nova Lei de Bases Gerais da Política Publica de Solos, de Ordenamento de Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014 de 30 de maio), entendemos que a tributação sobre património imobiliário rústico poderá ser alterada e agravada. Isto porque, se confrontarmos o art. 63º n.º 2 da referida Lei de Bases, com o artigo 17º do código do IMI, parece-nos que aquele foi mais além ao atender a critérios como a "utilização eficiente do solo" e "promovendo o efetivo aproveitamento do mesmo".

Contudo, não podemos deixar de frisar as medidas tomadas nos últimos anos que acreditamos contribuírem para amenizar a carga fiscal sobre o património imobiliário e/ou dinamizar o sector:

• No âmbito do IMI, há diversos benefícios fiscais, como o apoio à reabilitação urbana, atividade turística, proteção do património cultural e apoio ao investimento e aquisição de habitação própria e permanente. Estas isenções são atribuídas mediante elementos objetivos ou subjetivos do facto tributário;
• A eliminação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) no ano de 2018, de acordo com o regime financeiro das autarquias locais e das entidades intermunicipais. No entanto, deverá surgir um imposto com contornos mais favoráveis. 
• Os vistos gold, que prevêem a autorização de residência a cidadãos de outros estados membros que realizem investimentos, como a aquisição de imóveis nos termos previstos.

Realçamos também que a legislação permite apresentar reclamações das matrizes dos prédios urbanos e rústicos, visando, por exemplo, corrigir erros na determinação de áreas e a atualização do valor patrimonial tributário, que poderão ajudar a mitigar a carga tributária patrimonial.

Assim, existem de facto sinais positivos no imobiliário que apontam para a recuperação, no entanto, ainda é necessário tomar medidas fiscais assertivas favoráveis ao sector. De qualquer forma, é sempre possível indagar a conformidade das avaliações patrimoniais tributárias, que têm grande relevância, de modo a salvaguardar que a carga fiscal de cada imóvel, por si só já elevada, se encontra em conformidade com a legislação e a realidade do próprio imóvel.

Por Carla Marques Legal and Fiscal Manager da Alma CG
Fonte: Expresso