A história repete-se um pouco por todo o lado: um prédio necessita de obras, pinturas ou simples arranjos, mas a falta de pagamento por parte dos condóminos e a dificuldade em cobrar as dívidas acabam por deitar os planos por terra. A conversa amigável entre vizinhos acaba em tribunal e em penhoras, como com tantas outras dívidas.
Ontem, entrou em vigor uma lei que pretende evitar processos demorados e, em última instância, as penhoras, através da introdução de um intermediário que poderá facilitar a cobrança de pequenas dívidas, até aos 10 mil euros, como estas dos condomínios. A lei entra em vigor com o PEPEX, o procedimento extrajudicial pré-executivo.
Paulo Antunes, CEO da Loja do Condomínio, assume que as novas regras podem evitar chatices e facilitar cobranças difíceis. Além disso, os processos podem tornar-se mais rápidos, lembra.
Quais são as grandes diferenças que esta lei vem introduzir?
A grande diferença é como o próprio nome indica a introdução dum procedimento extrajudicial, isto vem permitir introduzir uma fase intermédia, pois até aqui tínhamos as tentativas de acordo com o devedor, ou na sua inviabilidade o processo executivo ou os Julgados de Paz. Com este novo procedimento o legislador criou uma solução pré-executiva, que permite a negociação com o devedor, mas onde já temos a intervenção do solicitador de execução e a lista de bens que possam responder pela dívida. Acredito que este processo venha a ser bastante mais célere que o processo executivo, e seja também uma forma de dissuasão dos devedores.
A cobrança através de um solicitador judicial e ameaça de penhora é a melhor solução para este problema?
Claramente não, o problema deve ser combatido muito antes de se chegar a este patamar. Aqui o papel do administrador é crucial, sendo fundamental que tenha ferramentas de cobrança efetivas, que evitem custos extra tanto para o condomínio como para os condóminos devedores. No caso concreto da Loja do Condomínio, esta é uma preocupação constante e que passa pela ação diária das lojas no contacto direto com os condóminos, mas também por procedimentos automáticos de controlo e gestão da dívida, como seja o envio de avisos de pré-contencioso, e mesmo notificações feitas por advogado, sempre na tentativa de encontrar uma solução extrajudicial.
Se é verdade que com uma ação muito presente e sistematizada se consegue diminuir substancialmente o número de devedores, também é verdade que não resolve a totalidade das situações, e dessa forma, este meio agora ao dispor dos administradores de condomínio reúne à partida todas as condições para ser por um lado menos agressivo que o processo executivo, e por outro lado mais célere, sem que com isso o devedor deixe de ter direito à sua defesa.
Qual é a dimensão do problema das quotas em atraso?
A dimensão de problema vai muito para além da simples dívida. Na generalidade dos condomínios esta é a única receita, e sem ela não é possível manter o condomínio a funcionar. Estamos a falar do pagamento da eletricidade, da água, da limpeza, dos elevadores, serviços estes básicos, para o normal funcionamento do condomínio.
Como nível seguinte, está em causa a normal manutenção do condomínio, as obras de conservação, que não sendo feitas avolumam os problemas e colocam em causa o valor das próprias frações. Na realidade está-se a colocar em causa o próprio investimento de cada um, o que associado à atual desvalorização do imobiliário se transforma numa bola de neve.
Se quisermos ir um pouco mais longe, estamos perante um fenómeno de degradação do prédio, da rua, do bairro, da cidade. Fenómeno já hoje perfeitamente visível em muitas zonas urbanas, com custos sociais elevadíssimos.
Já se esgotaram todas as outras formas de cobrança? Ou este solicitador é já um último recurso antes de se optar por vias judiciais?
Há um caminho ainda longo a percorrer na sensibilização das pessoas, é preciso criar uma consciência coletiva associada à vida em condomínio, direitos e obrigações de quem opta por viver em condomínio. O condomínio é uma extensão da nossa casa, onde cada um tem a sua quota de responsabilidade, não só no pagamento, mas também nas decisões, na procura do bem-estar coletivo.
Na cobrança existe o administrador que não se pode alhear do seu papel, mas depois pouco resta a não ser o processo executivo ou os Julgados de Paz. Esta nova ferramenta, com a intervenção do solicitador, passará a ser efetivamente o último recurso antes da via judicial. A questão que se coloca é se efetivamente existe capacidade instalada para dar resposta a estes processos e por outro lado o custo associado, que é elevado para muitos condomínios.
O que é que as gestões de condomínios estão a fazer de errado?
O principal erro é tratar os valores em dívida tarde de mais, isto implica muitas vezes a quase impossibilidade do devedor pagar. A dívida deve ser tratada o mais cedo possível, permitindo se for o caso com um pequeno acordo de pagamento resolver o problema.
No caso da Loja do Condomínio, o processo de pré-contencioso inicia-se ao terceiro mês em dívida, o que nos permite resolver muitos problemas numa fase muito primária. Não podemos no entanto falar deste problema sem referir que muitas vezes a dívida ocorre por manifesta falta de capacidade para pagar, porque existe sobreendividamento, desemprego, ou tantas outras situações motivadas pela atual situação económica do país.
Ainda assim, cabe ao administrador de condomínio, com a aprovação da assembleia de condóminos, tudo fazer para garantir a preservação e a qualidade de vida no condomínio.
Fonte: Dinheiro Vivo
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