Nos últimos meses muito se tem falado do incremento de turistas nas grandes cidades como Lisboa e Porto bem como da crescente procura de imóveis por estrangeiros nas localizações mais diferenciadas e centrais.
De facto, a procura de imóveis por estrangeiros já atinge 23% do total de transações ascendendo a mais de 17.000 negócios em apenas nove meses de 2014, com crescimento sucessivo nos primeiros trimestres, segundo um estudo recente da APEMIP.
Tal facto ocorre em grande parte devido ao sucesso de dois programas diferentes: Por um lado o visto gold que atrai sobretudo investidores extracomunitários como cidadãos chineses (18% dos estrangeiros), brasileiros (6%), angolanos (2%) e russos (2%), entre outros, e, por outro lado, o programa de regime fiscal para residentes não habituais que tem atraído além dos tradicionais britânicos (22% do total de estrangeiros) novos mercados como os franceses (16%) e belgas (4%), entre outras nacionalidades.
Se no primeiro caso o objetivo passa por atrair investimento em imobiliário por parte de investidores estrangeiros não comunitários no segundo caso o objetivo é atrair altos quadros no ativo mas também aposentados de países com elevada tributação o que se tem vindo a provar bastante eficaz, resultando num interesse crescente pelo imobiliário nacional. Este, por seu turno, apresenta preços relativamente competitivos face à oferta de países concorrentes muito por efeito da forte depreciação sofrida no período 2011-2013. Ora, se os concelhos que se constituíram como tradicionais mercados para estrangeiros nos segmentos alto e médio-alto como Cascais e Loulé no Algarve, até pela forte atração da orla marítima e diferenciação de produto, também as grandes cidades como Porto mas sobretudo Lisboa constituem já importantes nichos de mercado para esses mercados-alvo.
Por outro lado, a oferta nos segmentos alto e médio-alto em cidades como Lisboa e Porto não é muito profícua nem variada pelo que o recente acréscimo da procura tem vindo a fazer escoar os produtos existentes a bom ritmo tendo já resultado no incremento dos preços médios de venda bem como dos valores de avaliação bancária nesses segmentos.
A própria ausência ou peso diminuto de um programa transversal de reabilitação urbana, há tanto tempo clamado pelos players, limita a oferta de produtos direcionados para os segmentos superiores. Segundo números avançados pela vereação do urbanismo da Câmara de Lisboa, 20% dos edifícios da cidade têm mais de 100 anos e quase 80% têm mais de 40 anos resultando num parque habitacional envelhecido em que 43% desse edificado necessita de obras de profunda reabilitação. Nesse sentido a oferta nos segmentos superiores estará limitada nos próximos anos o que tenderá a originar pressão sobre os preços de venda nas localizações mais centrais, de forma contínua e sustentada. Tal não se vislumbra a médio prazo face ao declínio recente verificado na emissão de novas licenças de construção.
De forma ainda prematura essa tendência ascendente dos preços do mercado prime é parcialmente visível na recuperação dos valores médios de avaliação bancária para os segmentos superiores (25% mais dispendiosos) com valores em rota ascendente na orla dos €2.400 por m2 na cidade de Lisboa e em excesso de €2.000/m2 na cidade do Porto. A tendência será de progressiva subida nas localizações com maior procura e escassez de oferta atual e futura.
No entanto os nichos superiores ocupam menos de 5% a 10% do mercado e aí os preços médios ascendem a €5.000 a €6.000 por m2 no caso de Lisboa e na orla dos 4.000-5.000 euros por m2 no caso do Porto, não havendo estatísticas oficiais que reflitam, para já, o crescente interesse por parte de investidores. Neste nicho a análise no terreno torna-se fundamental e a tradicional rivalidade entre cidades faz uma breve e saudável pausa, face a interesses comuns que resultam da necessidade imperiosa de crescimento económico.
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
Fonte: Expresso
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