O novo regime do alojamento local

Entrou ontem em vigor a nova lei do arrendamento local, que prevê um conjunto de alterações ao anterior regime. Conheça o novo enquadramento, pela visão de Rogério Fernandes Ferreira e de Mónica Respício Gonçalves.

I. Aspectos relevantes do novo regime jurídico

Entrou ontem em vigor o novo regime da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, (publicado através do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto), e que prevê alterações ao anterior regime com repercussões ao nível do enquadramento fiscal do exercício daquela actividade.

Com efeito, prevê-se que, ao abrigo do novo regime, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou colectiva, da actividade de prestação de serviços de alojamento, presumindo-se existir uma actividade de exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fracção deste:

1. seja publicitado, disponibilizado ou objecto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
2. estando mobilado e equipado, sejam nesse imóvel oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou recepção, por períodos inferiores a 30 dias.

Esta presunção pode, naturalmente, ser ilidida, designadamente através da apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.

II. O novo enquadramento fiscal desta atividade

Assim, o enquadramento fiscal do exercício desta actividade poderá ser distinto consoante a referida presunção seja, ou não, ilidida, com repercussões sobretudo ao nível dos contribuintes pessoas singulares, conforme se explicita de seguida:

a) Caso a presunção não seja ilidida:

Com efeito, caso a actividade de exploração de estabelecimento de alojamento local seja exercida como uma prestação de serviços, os rendimentos assim obtidos considerar-se-ão rendimentos empresariais e profissionais (categoria B de IRS). Nos casos em que esta actividade não gere um rendimento anual superior a € 200.000,00, sendo o mesmo determinado no âmbito do regime simplificado, apenas 15% do rendimento em causa estará sujeito a tributação, às taxas gerais de IRS, com uma taxa progressiva máxima de 48% para rendimento colectável acima de € 80.000, a que acresce uma taxa adicional de solidariedade de 2,5% para rendimento colectável superior a € 80.000 e até € 250.000,00 e de 5% para rendimento acima de € 250.000,00 e, bem assim, uma sobretaxa de 3,5%.

Pelo que, ao invés da taxa marginal máxima do IRS (de 56,5%), poder-se-á concluir que a totalidade do rendimento em causa estará sujeita a uma taxa máxima efectiva de 8,48%.

Este regime deverá manter-se após 1 de Janeiro de 2015, já que a Proposta de Lei da Reforma do IRS (ontem apresentada) não prevê alterações quanto ao coeficiente aplicável, no âmbito do regime simplificado, aos rendimentos decorrentes de prestações de serviços efectuadas no âmbito de actividades hoteleiras e similares. 

Assim, a opção pelo regime da contabilidade organizada poderá revelar-se mais vantajosa do que a aplicação do regime simplificado apenas nos casos em que, na prática, o montante dos gastos incorridos ultrapasse 85% do rendimento obtido em cada exercício.

Caso esta actividade seja exercida através de uma sociedade que esteja abrangida pelo regime simplificado de determinação da matéria colectável, em sede de IRC, apenas 4% do rendimento decorrente das prestações de serviços efectuadas no âmbito de actividades hoteleiras e similares obtido pela sociedade em causa estará sujeito a tributação, à taxa de 23%.

Considerando que a Proposta de Lei do Orçamento de Estado para 2015 prevê um desagravamento da taxa de IRC, para 21%, a tributação efectiva deste rendimento será ainda menor.

Esta actividade será enquadrada, para efeitos de IVA, como prestação de serviços de alojamento efectuadas no âmbito da actividade hoteleira ou de outras com funções análogas, encontrando-se sujeita a este imposto, à taxa reduzida de 6%.

b) Caso a presunção seja ilidida:

Se o contribuinte pessoa singular ilidir a presunção prevista no novo regime jurídico da actividade de exploração de estabelecimento de alojamento local, através da apresentação de um contrato de arrendamento urbano devidamente registado junto de um serviço de finanças, os rendimentos assim auferidos serão considerados rendimentos prediais (categoria F de IRS) e sujeitos a IRS à taxa de 28%, com opção pelo englobamento, caso em que tais rendimentos ficarão sujeitos às taxas gerais de IRS, nos termos já referidos, com tributação máxima efectiva de 56,5%.

Independentemente de o contribuinte exercer ou não a opção pelo englobamento destes rendimentos, poderá beneficiar da dedução das despesas de manutenção e de conservação que lhe incumbam, por ele sejam suportadas e se encontrem documentalmente provadas, bem como o IMI e o Imposto do Selo que incida sobre o valor dos prédios cujo rendimento seja objecto de tributação no ano fiscal.

A este respeito, salientamos que a Proposta de Lei da Reforma do IRS, que deverá ser aprovada hoje, prevê que possam passar a deduzir-se todos os gastos efectivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo na obtenção destes rendimentos prediais (exceptuando gastos de natureza financeira, bem como os relativos a depreciações e a mobiliário, electrodomésticos e artigos de conforto ou decoração).

Propõe-se, também, a dedução dos gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento (e desde que posteriores à entrada em vigor da Reforma do IRS, que se prevê ocorra em 1 de Janeiro de 2015) relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim.

Ainda de acordo com a referida Proposta de Lei da Reforma do IRS, prevê-se a possibilidade de opção de tributação destes rendimentos no âmbito da categoria B (como rendimentos empresariais e profissionais), a qual deve ser exercida na declaração de início de actividade ou de alterações.

Propõe-se, por outro lado, que quando o sujeito passivo opte pela aplicação deste regime de tributação e esteja abrangido pelo regime simplificado, apenas 95% do resultado positivo destes rendimentos prediais esteja sujeito a tributação.

Em sede de IRC, os rendimentos obtidos na esfera da sociedade e decorrentes do arrendamento de imóveis serão considerados, também, em apenas 95%, caso o rendimento colectável da sociedade possa ser determinado nos termos do regime simplificado, estando sujeito à taxa de 23% (21% a partir de 2015).

Será, ainda, devido, pelo senhorio, Imposto do Selo, à taxa de 10% sobre a renda ou seu aumento convencional, correspondentes a um mês ou, tratando-se de arrendamentos por períodos inferiores a um mês, sem possibilidade de renovação ou prorrogação, sobre o valor da renda ou do aumento estipulado para o período da sua duração.

III. Conclusões

No caso da actividade em causa ser exercida por uma sociedade que não reúna as condições para poder beneficiar do regime simplificado, em sede de IRC – caso em que os rendimentos obtidos estarão sujeitos à taxa de 23% de IRC a que terá de somar-se a taxa de 28% em sede de IRS, na distribuição de dividendos aos seus sócios -, será mais vantajoso que a exploração da actividade em causa seja efectuada directamente pelo contribuinte pessoa singular, sendo os rendimentos obtidos tributados no âmbito da categoria B e idealmente no âmbito do regime simplificado, estando, nesse caso, apenas 15% de tais rendimentos sujeitos a tributação às taxas gerais de IRS.

Não obstante, deverá ser feita uma avaliação dos contornos de cada caso concreto, por forma a determinar qual o regime fiscal aplicável e, dentro do possível, optimizar o exercício daquela actividade.

Por Rogério M. Fernandes Ferreira (Sócio e fundador da RFF & Associados) e Mónica Respício Gonçalves (Associada sénior da RFF & Associados)

Fonte: Revista Invest