Apesar da conjuntura económica, 2014 acabou por ser, para grande parte dos players, um excelente ano em termos de investimento no mercado imobiliário nacional. Alguns operadores estimam preliminarmente o volume de transações neste segmento em cerca de 600 milhões no ano que agora findou, observando-se assim um forte crescimento em relação aos anos anteriores e um reavivar de volumes de negócio próximos dos verificados no período pré-crise financeira.
Alguns fatores são comuns ao período anterior a 2008 como o forte retomar do investimento (e do financiamento bancário) pan-europeu e internacional nos meses recentes, falta de alternativas de investimento de baixo risco com elevadas rendibilidades e, sobretudo, maiores rendibilidades exigíveis na periferia face ao centro da Europa em que as yields (taxas de retorno exigíveis) caíram para níveis historicamente baixos.
No entanto, alguns elementos da equação são totalmente diferentes: a quase totalidade dos compradores, mais de 90%, são agora estrangeiros e a procura de investidores incide não sobre o mercado como um todo, de forma transversal, mas apenas em localizações selecionadas, de baixo risco e de maior liquidez. Nesse sentido prevalecem as localizações centradas ou prime como o CBD - Centro de negócios de Lisboa entre a Avenida da Liberdade e o Saldanha para escritórios, o Chiado e a Avenida da Liberdade para retalho e o eixo Prior Velho - Alverca para armazéns e logística.
Outra mudança fundamental reside no maior diferencial entre as taxas de retorno exigidas pelos investidores em Lisboa em relação a outras localizações mais centrais, como Londres ou Paris. Em Londres as yields de escritórios atingiram 3,5% no West End e em Paris valores muito baixos, rondando 3,9% para escritórios em La Défense. Ora, apesar da recente pressão sobre as yelds nacionais, o diferencial de três pontos percentuais traduz bem o enorme "fosso" na perceção do risco por parte dos investidores.
No entanto, é também esse diferencial que os atrai buscando maior diversificação para as suas carteiras e taxas de retorno mais elevadas. Os principais compradores têm sido fundos de investimento internacionais, family offices, private equity, privados e novos players que procuram edifícios de qualidade ou de elevado potencial a relativo bom preço. Acresce algum investimento significativo em edifícios para reabilitação por parte de investidores estrangeiros para além do investimento proporcionado pelos já célebres como programas golden visa e atração de residentes não habituais.
Os principais negócios já tornados públicos foram a compra dos edifícios ocupados pela sede da EDP na zona do Marquês de Pombal totalizando 24.000 m2 pela GA capital, a venda de dois edifícios totalizando quase 10.000 m2 pela AXA também na mesma zona, a venda do edifício Lisboa com 7.800 m2 no Parque das Nações e outras transações muito centradas nas zonas da Avenida da Liberdade, artérias adjacentes, baixa e Parque das Nações. Além disso, vários imóveis de propriedade comercial do anterior GES ou geridos por entidades que transitaram para o Novo Banco foram ou estão em processo de ser adquiridos por investidores estrangeiros. No retalho subsistem as transações sobre lojas de referência em artérias principais como o Chiado e a Avenida da Liberdade além das tradicionais transações entre fundos da totalidade ou parte de centros comerciais atrativos e com liquidez.
Fruto da maior liquidez as taxas de retorno exigíveis (yields) têm vindo a descer significativamente devendo essa tendência ser ainda acentuada nos próximos trimestres. No retalho prime já atingem 6,25% mas deverão permanecer sobre pressão adicional. De igual forma nos escritórios onde já se observam valores de 6,75% com tendência para urna queda adicional a curto prazo.
Nos escritórios no CBD - Centro de negócios de Lisboa, as rendas médias parecem já ter atingido o seu ponto mais baixo (cerca de €15,5/ m2/mês) e, aparentemente, poderão mesmo começar a recuperar ligeiramente face à maior procura e relativa dimensão da oferta nessa zona. De igual forma as rendas prime (rendas mais elevadas em localizações ímpares) poderão consolidar-se ou mesmo retomar um ligeiro sentido ascendente depois da queda agressiva verificada nos últimos anos que as fez recuar para um patamar de €18 mensais por metro quadrado.
No entanto, esta nova dinâmica restringe-se a localizações centrais de menor risco e maior liquidez. Nas restantes zonas, o ciclo de ajustamento de forma a voltar a captar o interesse de investidores está ainda longe de estar terminado apesar de que, como apontam vários indicadores e análises efetuadas, o "pior parece já ter passado".
TENDÊNCIA No retalho prime, as taxas de retorno exigíveis (yields) já atingem 6,25% mas deverão permanecer sobre pressão adicional. Nos escritórios na zona CBD - Centro de negócios de Lisboa as rendas médias parecem já ter atingido o ponto mais baixo - cerca de €15,5/m2/mês.
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
Fonte: Expresso
0 comentários:
Enviar um comentário
Obrigado pelo seu comentário.