José Paulo Miller, jurista com Mestrado em Direito da Empresa e dos Negócios, explica os contornos do recente negócio que envolve a aquisição de Vilamoura. No passado dia 6 de Abril foi noticiada a aquisição da Lusort, empresa espanhola que detinha os ativos imobiliários de Vilamoura, incluindo dois mil hectares de área ocupada e igual área por ocupar junto à Marina e à Praia da Falésia, assim como a concessão da Marina de Vilamoura, por parte da Lone Star Funds por 200 milhões de euros, sendo considerada a maior transação realizada no âmbito do Turismo em Portugal na última década.
A Lone Star Funds, consignada numa sociedade gestora de Fundos Private Equity (PE) norte-americana, fundada em 1995 e constituída por catorze Fundos PE, utilizou um destes Fundos para a aquisição da Lusort, especificamente o Lone Star Real Estate III, criado em Outubro de 2013 e que contém ativos como edifícios de escritórios e armazéns na Europa Ocidental, América e Japão.
As duas formas de investir
Recorde-se que os Fundos de PE apresentam-se como mecanismos de investimento em empresas não cotadas na Bolsa de Valores, nomeadamente através da aquisição de participações sociais em empresas com o intuito de assumir a sua gestão, visando gerar rentabilidade através da venda das mesmas com a devida valorização. Estes Fundos são maioritariamente fechados, isto é, apresentam capital fixo, duração limitada (entre 10 a 12 anos) e a subscrição do mesmo só é possível durante um determinado período pré-determinado, sendo que o resgaste apenas ocorre aquando do termo do Fundo.
No que toca à sua política de investimento, como se sabe, são duas as estratégias que se destacam neste âmbito: Venture Capital e Buyout. A primeira diz respeito ao investimento feito por Fundos de PE através da aquisição de posições minoritárias sobretudo em empresas recém-criadas ou startups com grande potencial de crescimento e mais-valia futura. Por seu turno, os Buyout Funds investem sobretudo em empresas subvalorizadas, que apresentam sinais de má gestão e subaproveitamento, através da aquisição de participações maioritárias nas respetivas, tendo em vista o seu controlo e gestão.
Aquisição de Vilamoura e importância dos Fundos PE
No caso em análise verificamos que, segundo as informações veiculadas pela imprensa, o preço pago pela Lone Star Funds (200 milhões de euros) foi considerado como “preço de saldo”, dado que, segundo o que se consta, é três vezes inferior ao que foi estabelecido há cinco anos pela Lusort, e inferior aos 360 milhões pagos por esta empresa ao anterior proprietário. A justificação tem a ver com o presumível subrendimento de grande parte dos ativos.
Assim, aparentemente, consumou-se uma operação de Buyout, dado que estamos perante uma empresa subaproveitada/subvalorizada cuja posição maioritária foi adquirida a um preço inferior ao qual a respetiva estaria avaliada caso a sua gestão fosse a mais eficiente, revertendo a situação de subvalorização para valorização da mesma.
Caso se confirme, trata-se de uma operação que reflete a crescente importância dos Fundos PE tendo em vista a recuperação de empresas e, por conseguinte, pode catapultar a revalorização dessas mesmas empresas e incrementar a economia dos países onde se realizam estas transações.
Fonte: Funds People Portugal
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