Encontra-se atualmente em curso uma revisão do zonamento para efeitos de determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos situados em Portugal, o que poderá ter reflexos ao nível da tributação dos mesmos, nomeadamente, no âmbito do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI).
Esta revisão tem por base os elementos transmitidos pelos peritos locais e regionais ou outras entidades, competindo à Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNA- PU) efetuar o novo mapa referente ao zonamento e submetê-lo à apreciação final do Governo, que se prevê que o aprove ainda no presente ano.
Mas qual é a importância do zonamento em termos tributários? O zonamento define os coeficientes de localização mínimos e máximos dos prédios a serem aplicados em diferentes zonas do município, consoante o tipo de afetação (quer se trate de prédios para habitação, comércio, serviços ou indústria). Para definir zonas homogéneas consideram-se várias características como as acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais (designadamente escolas, serviços públicos e comércio) e redes de transportes públicos.
O coeficiente de localização é um dos fatores contemplados na fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário introduzido pela Reforma da Tributação do Património em 2003 (publicado no decreto-lei 287/2003, de 12 de novembro), visando a criação de um sistema objetivo de avaliação dos prédios urbanos que tivesse em conta as características intrínsecas dos imóveis e a realidade envolvente. Promoveu-se assim uma maior equidade e justiça no sistema fiscal.
Para que essa fórmula estivesse devidamente adaptada ao mercado, refletindo as oscilações dos mercados imobiliários, a legislação definiu que cabe à CNAPU propor trienalmente os coeficientes mínimos e máximos a aplicar em cada município, que devem ser revistos ao fim de três anos. No entanto, o zonamento atualmente em vigor foi publicado em 2009, através da portaria 1119/2009 de 30 de setembro, tendo decorrido quase seis anos desde a última atualização.
Atendendo às dinâmicas do mercado imobiliário vividas nos últimos anos, o zonamento deveria ter acompanhado essa evolução, adaptando-se. Espera-se portanto, que este novo zonamento venha a adotar valores mais próximos dos valores de mercado, corrigindo os desvios existentes.
Contudo, prevê-se que a atualização dos valores patrimoniais não se processe de forma automática nos imóveis que já se encontram avaliados. Assim, para que as alterações introduzidas pelo zonamento produzam efeito, é necessário que os contribuintes solicitem a avaliação do seu imóvel. No entanto, para os novos prédios que tenham de ser inscritos na matriz e para aqueles que por algum motivo haja a obrigatoriedade de apresentar uma Declaração Modelo 1 de IMI (ex.: imóvel com ampliações de áreas), os novos coeficientes de localização são aplicados automaticamente.
O futuro zonamento apresenta portanto aspetos positivos, na medida em que os coeficientes a estabelecer em cada zona contribuam para que o valor do imóvel esteja mais próximo do valor real de mercado, tendo em conta a sua localização e a afetação. Não obstante, por não ocorrer automaticamente para todos os imóveis, podem-se gerar algumas situações de desigualdade entre os contribuintes.
Apesar de se prever que os coeficientes diminuam em zonas desvalorizadas, onde o mercado imobiliário desceu fortemente face à atual conjuntura, em zonas consideradas privilegiadas os coeficientes podem sofrer um aumento, face às melhorias urbanísticas que se verificaram nestes últimos seis anos em zonas específicas das grandes cidades, nomeadamente a modernização do parque escolar (e outros equipamentos sociais, comerciais e culturais), melhorias dos acessos e a requalificação urbanística.
Assim, tendo em conta alguns efeitos inesperados, nomeadamente o aumento dos coeficientes de localização ou até mesmo características específicas do imóvel e do meio envolvente que possam gerar uma aumento do seu valor patrimonial, é recomendável que antes de se desencadear um procedimento de avaliação junto da Administração Fiscal e Aduaneira se avaliem os pressupostos e consequências, evitando assim que haja efeitos indesejados.
Por Carla Quitério, Consultora fiscal da Alma CG
Fonte: Expresso
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