A consultora imobiliária global Cushman & Wakefield (C&W) apresentou hoje os últimos dados do mercado de investimento imobiliário em Portugal, que confirmam a retoma iniciada no segundo semestre de 2014. Os volumes de investimento que envolvem as operações fechadas ao longo dos primeiros cinco meses do ano em Portugal são já superiores ao total de volume transacionado ao longo dos doze meses de 2014.
De Janeiro a Maio de 2015 foram transacionados em Portugal cerca de €800 milhões em ativos de imobiliário comercial envolvendo mais de 20 ativos e representando um fluxo de capitais estrangeiros a entrarem no país de mais de €600 milhões.
Estes valores retratam um máximo histórico no mercado imobiliário em Portugal, nunca em mais de 15 anos de registo de transações foi atingido no primeiro semestre do ano um valor tão elevado em termos de operações de investimento imobiliário. Nem mesmo nos anos de 2006 e 2007, até à data recordes em termos de volume de investimento transacionado, foram atingidos no primeiro semestre valores tão significativos.
A média de volume transacionado no primeiro semestre ao longo dos últimos 17 anos situa-se nos €300 milhões, menos de metade do valor que foi transacionado em 2015 em apenas 5 meses.
À semelhança do ano passado, o peso dos investidores estrangeiros foi também muito significativo, com mais de €600 milhões transacionados, representando quase 80% do total dos negócios concretizados.
Os capitais americanos foram os mais representativos, canalizando para o imobiliário comercial nacional mais de €400 milhões e atingindo desta forma um novo máximo histórico para o investimento norte-americano no setor imobiliário português, que ao longo de 2014 se tinha cifrado em €350 milhões.
Os capitais de origem espanhola foram os segundos mais elevados em termos de volume de investimento, tendo sido responsáveis por 22% do total investido. Em 3º lugar seguiram-se os investidores de origem tailandesa, representados na totalidade pelo grupo Minor International que adquiriu no primeiro trimestre do ano um portfólio de 4 Hotéis Tivoli à Gespatrimonio Rendimento por um valor que se aproximou dos €120 milhões. rdes em termos de volume de investimento transacionado, foram atingidos no primeiro semestre valores tão significativos.
A média de volume transacionado no primeiro semestre ao longo dos últimos 17 anos situa-se nos €300 milhões, menos de metade do valor que foi transacionado em 2015 em apenas 5 meses.
O volume médio por negócio de investimento comercial confirmou o maior dinamismo no mercado, situando-se perto dos €58 milhões, largamente acima da média dos últimos dez anos, de cerca de €17 milhões. O aumento do volume médio por transação não se deveu exclusivamente a uma mudança em termos de ativos negociados.
O setor de retalho, após alguns anos de menor atratividade junto dos investidores institucionais, recuperou este ano a primazia em termos de volume de capital investido, representando 67% do total transacionado.
Neste setor, destaque para a compra de um portfólio ibérico de três centros comerciais pelos americanos da Blackstone à Commerzreal, nos quais se incluíam o Almada Forum, como ativo principal, e o Fórum Montijo, vendidos por um valor estimado pela Real Capital Analytics em mais de €370 milhões.
O segundo setor mais representativo em termos de volume de capital investido foi o hoteleiro, representado exclusivamente pelo negócio da compra do portfólio de hotéis Tivoli referido acima.
À exceção do que tem sido a tendência dos últimos anos, o setor de escritórios representou apenas 9% do total de capitais investidos de Janeiro a Maio em ativos imobiliários comerciais em Portugal, envolvendo um total de 4 operações e mais de €70 milhões.
O negócio que envolveu o edifício Entrecampos, 28, localizado no Central Business District da cidade de Lisboa e ocupado a 100% por uma empresa do Grupo PT, foi o mais representativo em termos de valor. Este edifício foi comprado no primeiro trimestre do ano por um fundo gerido pela sociedade gestora Norfin, apoiado por capitais americanos, à gestora de fundos Aberdeen.
Os valores de mercado retratam naturalmente o forte crescimento da atividade, e desde o princípio do ano que é claro um aumento da pressão por parte do mercado na correção em baixa das yields.
A partir de meados de 2014 o grande volume de transações no imobiliário comercial em Portugal levou à consequente recuperação de valor dos ativos, via descida das yields de referência. Hoje, num prazo de 18 meses, as yields recuperaram entre os 150 e os 225 pontos base, com as propriedades industriais a refletirem uma recuperação absoluta mais acentuada.
No primeiro trimestre de 2015 as yields prime aproximam-se já dos valores pré-crise, situando-se respetivamente nos 6% para escritórios e centros comerciais, 5,75% para comércio de rua e 7,50% para industrial.
O segundo setor mais representativo em termos de volume de capital investido foi o hoteleiro, representado exclusivamente pelo negócio da compra do portfólio de hotéis Tivoli referido acima.
Segundo Marta Esteves Costa, associate, diretora do departamento de research & consultoria da C&W, “Tendo em conta a atual situação do mercado e o volume de negócios ainda em curso, as nossas expetativas apontam para uma manutenção deste forte crescimento do volume total transacionado, sendo cada vez mais provável que se atinja um novo recorde absoluto em termos de volume de capitais investidos no mercado português.”
Esta evolução deverá ainda ter o seu efeito em termos de compressão das yields prime, sendo no entanto esperada uma correção mais acentuada para as yields médias, diminuindo desta forma o prémio de risco pago pela aquisição de produtos não prime, facto que decorrerá de uma maior escassez de oferta de imóveis de qualidade.
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