A procura por lojas de rua em artérias principais de Lisboa continua muito elevada atingindo valores máximos nunca antes registadas. De facto a zona do Chiado e a Avenida da Liberdade têm registado uma procura sustentada nos últimos anos. Outras artérias como a rua Augusta, arua Castilho, Saldanha e a zona diferenciadora do Príncipe Real registam também forte apetência por parte de retalhistas e cadeias internacionais.
Para tal muito tem contribuído, mais até do que a retoma moderada do consumo interno, o fluxo crescente de turistas às zonas centrais da cidade, que parece, efetivamente, cada vez mais "na moda". Além disso, parece provar-se a máxima do imobiliário "location, location", pois mesmo nos anos mais duros da recente crise financeira pode-se afirmar que as zonas que continuaram a atrair investidores e a melhor sustentar os preços foram os apoios urbanos mais densos num fenómeno transversal a todas as capitais da Europa Ocidental.
No entanto a oferta é relativamente escassa e fragmentada sentindo-se já uma forte restrição nas artérias principais de referência e as principais cadeias internacionais a relatarem dificuldades em encontrar um espaço que se adeque às suas necessidades. Além disso muitos espaços carecem de reabilitação profunda e os desejados efeitos da "reentrada" no mercado de antigos espaços por força da nova lei das rendas poderá ser mais lento do que o desejado face às atuais circunstâncias politicas.
Perante a desadequação entre oferta escassa e procura vibrante os valores de arrendamento têm vindo a subir vertiginosamente entre 5 e 30% consoante as ruas em análise atingindo os níveis mais elevados de sempre. No Chiado as rendas prime mensais atingem já mais de 100 euro/m2, na Avenida da Liberdade 90 euros/m2, na Baixa 65 euros/m2, na rua Castilho 45 euros/m2 e no Príncipe Real 35 euros/m2, segundo os principais operadores.
Face ao crescente apetite de investidores, provando que Lisboa voltou a estar no radar dos principais fundos e players internacionais, as yields (taxas de retorno exigíveis) têm descido consecutivamente pressionando fortemente os valores de venda que, logicamente, têm vindo a subir. Em dois anos as prime yields desceram de 7,50% para os atuais 5,75% (representando uma descida de quase 25%) expressando assim maior liquidez e concorrência entre compradores. Além disso, no atual contexto de taxas de juro mínimas ou negativas, futuras descidas das yields serão ainda expectáveis, pelo que este nicho de mercado atravessa um período fulgurante e muito atrativo para investidores nacionais e internacionais.
Prevê-se ainda uma certa contaminação ou efeito de arrastamento a artérias adjacentes o que em tudo poderá beneficiar a vida da cidade. De facto muitas das zonas adjacentes pareciam "adormecidas" no tempo e uma revitalização imposta pelas novas tendências, marcas e conceitos poderá afastar os efeitos profundos deixados pela crise recente.
Para já o índice de confiança dos retalhistas parece retratar um sentimento geral mais positivo em relação ao consumo por parte das famílias. De facto o sentimento de confiança dos consumidores apresenta o valor mais elevado desde 2007/2008 e, além disso, a confiança dos retalhistas apresenta valores máximos desde 2001 o que parece refletir um certa retoma do otimismo face à recente recessão no consumo.
Será ainda cedo para festejar pois os indicadores fundamentais da economia revelam fragilidades estruturais e conjunturais que não se podem ocultar com dados pontuais. No entanto, a manter-se a atual dinâmica de crescimento do turismo nas nossas principais cidades em moldes sustentáveis, uma boa notícia parece estar garantida: os nossos centros irão ser renovados em termos de comércio, turismo e serviços.
Quanto à habitação nas mesmas zonas tal não parece estar garantido nem será sequer plausível, face aos dados atuais, devendo permanecer um mercado fragmentado e pontual, apenas ao alcance de um restrito nicho de mercado com elevado poder económico.
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
artigo publicado no Expresso de 20/06/2015
0 comentários:
Enviar um comentário
Obrigado pelo seu comentário.