Nunca como agora se investiu no imobiliário em Portugal. Entre janeiro e maio de 2015 foram aplicados €800 milhões em ativos de imobiliário comercial (edifícios de escritórios, hotéis, centros comerciais e imóveis industriais). Um valor superior ao que foi transacionado durante todo o ano passado. Estimativas feitas por algumas das principais consultoras imernacionais presentes em Portugal apontam para um valor recorde até final do ano, que pode ultrapassar os €2 mil milhões.
Só nos primeiros cinco meses deste ano, mudaram de mãos mais de 20 imóveis de escritórios, centros comerciais e alguns hóteis, e a maioria do investimento estrangeiro, De acordo com a consultora imobiliária Cushman & Wakefield (C&W), do total dos €800 milhões investidos no imobiliário, €500 milhões vieram de investidores de outros países, com os Estados Unidos a liderar destacadamente, com 53,9%. Seguiu-se Espanha, com 22,4%, e a Tailândia, com 14,8%. Foi deste pais que vieram os investidores que compraram os hotéis Tivoli ao que resta do Grupo Espírito Santo.
Entre as operações mais significativas transacionadas este ano contam-se os centros comerciais Fórum Almada e Fórum Montijo, o parque de retalho Alverca Park, o edifício Entrecampos, 28 (ocupado a 100% por uma empresa do grupo PT), e uma carteira de ativos incluindo vários supermercados da cadeia Pingo Doce, entre ouras.
Na mira dos grandes investidores
Portugal está finalmente na mira dos grandes fundos de investimento internacionais, como a Lone Star Funds e a Blackstone, quando até há pouco mais de meia dúzia de anos não atraía atenções muito além de Espanha, França ou Alemanha.
Como é que se explica este volte-face? Francisco Horta e Costa, diretor-geral da consultora CBRE em Portugal, explica que há três razões que ajudam a compreender melhor este súbito interesse: "Por um lado, a imagem do país lá fora melhorou. Portugal é visto como uma história positiva pelos investidores, associado frequentemente à Espanha e à Irlanda. Em segundo lugar, há muita liquidez no mercado mundial. Por último, mas não menos importante, os mercados tradicionais como Londres, Paris ou Frankfurt, estão saturados e as atenções estão a virar-se claramente para os países periféricos, onde Portugal se inclui".
A análise de Eric Van Leuven, holandês radicado em Lisboa há quase trinta anos, responsável máximo da Cushman & Wakefield em Portugal, coincide quase em absoluto com a do seu concorrente Horta e Costa. Mas acrescenta ainda que o facto de as taxas de juro das dívidas estarem historicamente baixas e, pelo contrário, as taxas de rentabilidade do imobiliário estarem a subir, também está a chamar a atenção dos investidores para este sector.
O responsável da C&W explica que, em três décadas de mercado imobiliário em Portugal, nunca viu tamanha diversidade de investidores a procurarem este país: "Não só há uma grande diversidade geográfica, em termos de origem do investimento, como também 'atores' com perfis de risco o mais variado que se possa imaginar. Desde gente que só compra edifícios de escritórios totalmente ocupados, que proporcionam boas taxas de rentabilidade, até agentes que não se importam de adquirir retail parks vazios, o que indica que há confiança em relação ao futuro".
Confiança no futuro e também bons preços a serem praticados no mercado português. Paulo Silva, diretor-geral da Aguirre Newman, lembra que "houve um ajustamento de preços muito significativo nos últimos anos. Acima de tudo, foi possível um ajustamento duplo de expectativas da parte dos compradores e vendedores. Quando os investidores começaram a entrar no mercado pensaram que conseguiam descontos na ordem dos 70%. E quem estava a ser forçado a vender achava que que não baixaria além dos 10%. No final, as expectativas encontraram-se a meio caminho e tem havido um ajustamento dos preços dos imóveis transacionados na ordem dos 30% a 40%".
Certo é que o próximo semestre será tão bom ou melhor ainda do que o primeiro. "O ano deverá fechar com valores próximos dos €2 mil milhões. Só nos últimos 12 meses, desde junho de 2014, já se concretizaram operações na ordem dos €1,4 mil milhões. É muito positivo", reforça ainda Paulo Silva.
A procura de bons imóveis em localizações privilegiadas, nomeadamente na cidade de Lisboa, é de tal ordem que já começa a haver escassez de `produtos' de qualidade. Então nas chamadas zonas prime (eixo Avenida da Liberdade, Fontes Pereira de Melo e Avenida da República e artérias adjacentes) a falta de imóveis para transacionar é quase total.
Já se começa a assistir a uma nova tendência que se traduz na compra de edifícios naquelas que são consideradas 'zonas secundárias' da capital, "o que é muito bom sinal", sublinha Horta e Costa.
O mesmo acontece no segmento dos centros comerciais, refere Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL. "Para o segundo semestre deste ano, estão previstas mais operações envolvendo este tipo de ativos que, estando em localizações menos centrais, registam também boas performances. Há pelo menos dois negócios que deverão estar fechados até ao final do ano". Recorde-se que, nos últimos meses, foram vendidos o Freeport, Dolce Vita Tejo, Almada Fórum e o Fórum Montijo.
Chineses a 'apalpar' terreno
Curiosamente neste lote de grandes investidores internacionais, com americanos a liderar, ainda não aparecem chineses, que atualmente se têm restringido ao mercado da habitação, nomeadamente mediante a atribuição de vistos gold a cidadãos daquele pais.
"Estão claramente a 'apalpar' terreno, pois já há algum tempo que andam a estudar várias situações. Só que os chineses têm um ritmo muito próprio e são muito pacientes. Mas posso garantir que está para muito breve a entrada em força de investimento chinês neste segmento do mercado imobiliário", assegura Eric Van Leuvén.
O Expresso apurou que os investidores chineses estão entre os principais interessados nos terrenos da antiga Feira Popular. Mas há mais operações de vulto em curso que também podem envolver dinheiro chinês.
"Ainda não podemos adiantar pormenores, mas há vários negócios em curso que envolvem transações superiores a €200 milhões de euros", sublinha o responsável da CBRE.
Pedro Lancastre, da JLL, corrobora, acrescentando que há carteiras inteiras, na ordem desses valores, que pertencem a fundos de investimento e que podem, muito em breve, mudar de mãos.
De entre as grandes operações que irão marcar 2015, Paulo Silva, da Aguirre Newman destaca a Torre Colombo, "que está à venda e como ativo isolado é um dos mais importantes" e, claro, o terreno da Feira Popular. Este projeto é considerado, aliás, o mais emblemático para os players do sector não só pelos valores envolvidos mas pelo tipo de operação. "Vai dar, sem dúvida, um novo impulso à cidade. Até agora tem havido muita reabilitação de imóveis antigos, o que não houve foi a aquisição de um terreno de grandes dimensões - com mais de 100 mil metros quadrados de construção de raiz. Não será uma simples operação, é um sinal muito positivo que se lança para o mercado", reforça Pedro Lancastre, da JLL.
Investidores de várias nacionalidades estão atentos. Um interesse que não é um exclusivo sobre Portugal. Aqui ao lado, em Espanha, as transações imobiliárias acontecem a um ritmo muito superior, tanto em número como em valor. Horta e Costa recorda que um dos últimos grande negócios imobiliários em Espanha, que envolveu a venda de uma cadeia de distribuição, ascendeu a €3000 mil milhões. "É cla-ramente outro campeonato''.
Reabilitação de prédios antigos duplica em 2015
No campeonato nacional do imobiliário, está identificada uma nova tendência na cidade de Lisboa (e que já se começa a sentir também no Porto ainda que numa escala menor): a compra e reabilitação de imóveis antigos no centro da cidade. A procura tem sido tanta que já se formam filas de espera por parte de alguns investidores. E aqui sim, há muitos chineses envolvidos pois, como explica Horta e Costa, "não só há alguns cidadãos daquele país a comprar casas para uso próprio, como também há outros que compram prédios inteiros, que recuperam e depois vendem (à fração) aos seus conterrâneos que beneficiam do visto gold".
O entusiasmo em relação a este segmento é de tal ordem que o responsável da CBRE garante que, dentro de cinco/dez anos no máximo, Lisboa vai estar irreconhecível. Vamos ter a zona histórica cheia de vida e de cosmopolitismo, num eixo que se vai estender dos Restauradores ao Terreiro do Paço, e que depois evoluirá em forma de T para a zona de Santos e para Santa Apolónia.
Para se ter uma ideia mais precisa do que está em causa neste segmento da reabilitação de prédios antigos, Horta e Costa lembra que dos €200 milhões ali movimentados em 2014 se dará o 'salto' para €400 milhões já este ano.
Fonte: artigo publicado no Expresso de 20/06/2015
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