O The Edge Group está ativo. A Grande Lisboa é o grande foco. José Luís Pinto Basto, o CEO, fala dos investimentos em curso, do posicionamento e sobretudo de estratégia. Habituado a ser um “corredor de fundo” diz não ter pressa, em comprar nem em vender. “Somos investidores em contraciclo e apostamos em empresas portuguesas e projetos portugueses”, diz.
Como estão a evoluir as taxas de rendibilidade em Portugal nos vários segmentos do imobiliário comercial?
No segundo trimestre a nível de mobiliário comercial o país registou yields historicamente baixas, quer a nível de retalho quer a nível de escritórios, isto significa a valorização dos ativos.
Essa é uma tendência para se manter?
Acreditamos que sim. Está intimamente ligado com as taxas de juro e principalmente com a confiança que o exterior tem em relação ao nosso país e à nossa economia. Quando temos as Obrigações do Tesouro a 10 anos na ordem dos 2,5 %, claramente se nota uma confiança por parte do exterior. Grande percentagem da dívida externa é detida por estrangeiros e obviamente quanto têm dívida pública da República a 2,5 %, comprar um edifício em Lisboa com yield de 6,5% ou 7% é um prémio excelente face ao risco-país, principalmente se tratar um ativo bem localizado, uma prime yield.
Acreditamos que essa compressão das yields vai continuar e eu acho que ainda não atingimos os níveis mais baixos, acho que vai melhorar.
Vocês estão muito focados nos escritórios. Continua a ser um bom investimento?
Consideramos que sim. Temos andado muito focados na reabilitação de edifícios que estão desvalorizados…
Essencialmente para escritórios?
Exatamente. Tentando um pouco antecipar aquilo que é as tendências do passado e a procura por parte das empresas.
Nós estamos com muita atenção principalmente para a zona ribeirinha, zona de Santos, da 24 de Julho porque achamos que as empresas (talvez por quererem agradar aos colaboradores mas também e não só, por acessibilidades e visibilidades superiores), estão a procurar soluções mais próximas do rio e nestas zonas mais agradáveis.
Faz sentido o investimento especulativo imediato na área dos escritórios, sem ter inquilinos ou pré-contratos?
Particularmente nos escritórios pode haver porque praticamente não existiu, nos últimos 7 a 8 anos, construção de edifícios novos. O que existe começa a ficar degradado ou inadaptado às necessidades das empresas. Quem conseguir chegar ao mercado com edifícios novos em boas condições competitivas terá inquilinos.
Os investidores estrangeiros já cá estão?
Sim.
Mas voltaram aos níveis de pré-Lehman Brothers?
Sim. Ainda há mês e meio foi vendido um edifício da Av. da Liberdade com yields na ordem dos 5,5%. São níveis melhores que no período pré-Lehman. Claramente estamos a entrar numa nova boa fase.
A recuperação do imobiliário – como eu a vejo – iniciou-se pelo mercado residencial, principalmente nas zonas históricas e isso por uma pressão que tem a ver, por um lado, com o programa dos Golden Visa, como por algumas razões fiscais. Há países da Europa que apertaram as suas condições e Portugal soube posicionar-se e dar boas condições para reformados e residentes não permanentes e tornou-se uma boa solução para estas pessoas terem uma residência não permanente em Portugal com benefícios fiscais significativos. Esses dois fatores fizeram disparar o mercado residencial essencialmente por pressão de estrangeiros. Penso que os compradores ainda não são portugueses. Os nacionais ainda beneficiam de empréstimos antigos e não se irão desfazer deles. Se for preciso não mudam de casa para não perderem esse subsídio, principalmente quando as Euribor de curto prazo ainda estão negativos.
Não são os portugueses que vão mexer no mercado residencial. Vão ser os estrangeiros que vão procurar zonas históricas de Lisboa e Porto, e com as economias em recuperação pela Europa fora, poderá haver uma retoma residencial turística. Já se nota.
Os fundos imobiliários nacionais estão a mexer ou não?
Acho que ainda é cedo para os fundos, acho que as pessoas não tiveram uma boa experiência, os próprios bancos com os fundos abertos, não geraram uma boa experiência para eles próprios. O fundo aberto por definição permite que a pessoa entre e saia, e o momento em que as pessoas querem sair é o momento em que o mercado entra em dificuldade, entra em pressão e os ativos do fundo não são líquidos no momento em que eles têm que entregar liquidez. Logo os bancos pagaram caro essa experiência e não sei se vão ter que alterar um bocado essa filosofia antes que os fundos imobiliários nacionais voltem a ter a importância que já tiveram.
E a gestão dos fundos foi bem feita?
Acho que a gestão imobiliária de ativos tem que ser uma gestão fina, em cima do acontecimento em cima do ativo e eu não sei se as estruturas que gerem os fundos imobiliários são suficientemente grandes para o volume de investimento que tinham em mãos.
Em termos imobiliários, o The Edge Group está a alavancar quanto em investimento?
Temos estado a fazer investimentos edifício a edifício e não propriamente compra de portefólios. Ao contrário dos fundos que têm pressão de investimento, nós não temos. Nós só entramos nos negócios quando acreditamos que estamos a entrar nas condições adequadas.
Que condições o edifício deve ter?
Acima de tudo aquilo que é o principal fator de decisão: a procura. Temos que criar soluções imobiliárias dinâmicas que têm de responder a alguma procura que, por antecipação, identificamos.
Há uma segunda questão e que é as condições. O ciclo imobiliário é longo, desde o momento em que se pensa na aquisição de um ativo, seja terreno ou edifico para reabilitar, até ao momento que se chega com ele até ao mercado, principalmente se tiver processo de licenciamento no meio, o ciclo pode tornar-se longo. E, durante esse período muita coisa pode acontecer e até coisas externas ao mercado que nós não controlamos. Temos, por isso, que estar preparados para apanhar ciclos menos bons durante esse período de desenvolvimento do projeto.
Temos que ser conservadores na forma como entramos nos investimentos imobiliários e tentamos negociar um preço que seja interessante, que seja seguro investir. O momento da aquisição é o último momento que depende só de nós, são os últimos momentos que temos a opção de entrar, ou não, no projeto. A partir do momento que entramos estamos sujeitos muitos outros fatores que não controlamos.
Neste momento que projetos estão a desenvolver? Que valores é que envolvem?
Têm valores diferentes. Temos um grande projeto no norte como essencialmente é um grande loteamento que acreditamos vir a ser estrutural para a arrumação do tecido industrial do norte do país, o qual está muito disperso e pouco qualificado. Consideramos que este vai ser o primeiro grande “business parque” do norte do país. Temos o papel de “master planner”, somos loteadores e a intenção é vender os lotes a empresas que queiram construir ou a entidades que construir e arrendar.
No norte há muito a tradição de as empresas serem donas dos seus próprios terrenos, escritórios, edifícios. Consideramos que vai haver uma procura nessa área, embora não ponhamos de parte, se houver uma empresa que queira apenas arrendar que queira uma localização dentro deste projeto. Colocamos também a hipótese de construir e arrendar a essa empresa.
Temos projetos em curso em Lisboa e que são conhecidos, caso do terreno na A5 muito bem localizado no nó de Carnaxide, Linda-a-Velha, onde temos previstos 42 mil m2 de construção e onde temos assinado um acordo com a Sonae Sierra de gestão do shopping. Temos um acordo com a Starwood para a gestão do hotel e temos a torre de escritórios em comercialização, um projeto de uso misto e que consideramos que vai ser marcante para a zona. É, de facto, uma zona com grande visibilidade, o projeto é icónico, e é um dos pontos mais altos da autoestrada. Acreditamos que vai ter procura quando se começar a construir.
Temos um outro projeto na entrada de Setúbal, onde temos um acordo com a Sonae para a gestão integral de 30 mil m2, onde temos áreas comerciais e de serviços, mas sem hotel.
A nível de edifícios temos as Twin Towers, com investimento de cerca de 20 milhões. A construção inicia-se a 20 setembro, sendo que 75 % está comercializado. São 15 mil m2 comerciais e 360 lugares de estacionamento. A zona é central, tem interface de transportes muito bom. Não há razão para aquele espaço não estar valorizado.
Adquirimos, entretanto, o edifício da “24 de julho”. É um edifício emblemático e que está há muitos anos por recuperar. O edifício tem três frentes e foi aprovado o projeto como unidade hoteleira, mas que não avançou ainda dentro do antigo BPN. A nossa ideia é transformá-lo num edifício de escritórios para onde já temos pré acordo com uma multinacional para arrendamento para a totalidade do edifício.
Qual a ocupação do edifício da D. João V?
Está a 100%. Se mais espaço tivéssemos, mais empresas colocaríamos. Mais do que o edifício de escritórios, conseguimos criar um ecossistema de empreendedorismo e de indústrias criativas. Temos um grande grupo de media, o grupo M, mas também atraímos empresas em fase de crescimento o que trazem uma dinâmica de empreendedorismo. Temos ginásio, restaurantes de comida saudável e temos mais de 100 empresas sedeadas. Temos, ao todo, 40 salas para empresas, e mais de uma centena de empresas de escritórios virtuais e que trazem aqui os seus clientes, fazem reuniões aqui, mas trabalham em casa.
A nível de imobiliário podemos estar a falar de que volume de investimento?
Os ativos que temos em carteira neste momento poderão ter um net value da ordem dos 150 milhões de euros e temos um plano de investimentos em curso de cerca de 100 milhões de euros, essencialmente para edifícios de reabilitação.
É um plano a vários anos?
É um plano para ir implementando, sendo que as compras queremos fazê-las nos próximos 12 a 18 meses.
A recuperação do imobiliário começou em zonas históricas principalmente movidas por fatores ligados ao Golden Visa e a razões fiscais; a seguir vieram os investimentos em yields nos edifícios arrendados nas zonas primes. Esse é um mercado que se esgota rapidamente, pois quem tipicamente detém esses ativos são proprietários de longo prazo, são fundos imobiliários que compram para ter rendimento. E, à partida, não os têm para vender. Rapidamente se esgotam as oportunidades que há no mercado.
Nós entramos a seguir. Somos um grupo de investimento e transformação, não somos só investidores para comprar e vender. Queremos comprar edifícios que hoje estão desvalorizados e que são requalificados (com obra) a nível de posicionamento, de marketing e até de licenciamento e são ocupados para depois serem vendidos, embora sem pressa. Somos um grupo, de alguma forma, patrimonial porque acreditamos que vale a pena manter os ativos, e essencialmente nós acreditamos que as melhores empresas de imobiliário são aquelas que mantém no seu balanço um bom mix entre ativos de rendimentos a gerar e ativos de desenvolvimento, isto porque ativos de rendimento são melhores para se ter nas crises, porque são aqueles que vão gerando algum cash flow que permite o grupo manter a sua solidez e os ativos de desenvolvimento que são aqueles que geram melhores margens na parte boa do ciclo imobiliário e económico.
Fora do imobiliário o Edge Group continua investido em serviços/retalho?
O nosso core business claramente é imobiliário. Eu diria que 95% dos nossos ativos são aplicados em ativos imobiliários e no desenvolvimento desses ativos. Paralelamente, sempre tivemos uma estratégia de investimentos em empresas complementares ao imobiliário portanto é uma área de capital de risco, chamemos-lhe de private equity, onde investimos em empresas que acreditamos serem um bom negócio por si, como foi o caso dos ginásios low cost. Fomos os pioneiros a desenvolver o conceito nessa área. Temos 12 ginásios em funcionamento e oito em construção. Somos líderes destacados de mercado no nosso segmento. No final de 2016 vamos ter 25 ginásios em funcionamentos e vamos ser a maior cadeia de ginásios em Portugal de todos os segmentos. É uma empresa que é rentável desde o primeiro ano, portanto apostámos no conceito certo no momento certo.
Este é um negócio complementar ao imobiliário e em qualquer edifício que façamos é interessante ter um ginásio, quer seja residencial, quer seja escritórios. É sempre uma boa âncora e ajuda a atrair inquilinos.
O nosso investimento na rede de supermercados BRIO também tem essa segunda intenção, para além de ser negócio de per si interessante, apesar de em Portugal ainda ser um pequeno nicho. Acreditamos no consumo biológico em todo o mundo e Portugal vai continuar a crescer. Apostamos como negócio per si, também é âncora interessante para projetos de retalho que tenhamos em desenvolvimento.
Temos cinco supermercados BRIO e teremos mais cinco para o final do ano (Porto, Aveiro, Telheiras, Leiria e zona da grande Lisboa). Em termos de ginásios iremos abrir Benfica, Coimbra, Almada, Twin Towers, Amadora e Cacém.
Em que outras áreas no retalho está o The Edge Group a investir?
Investimos também numa empresa de construção, a MAP-Engenharia, que tem tido um crescimento enorme.
Está orientada para nichos?
É uma empresa de construção e temos projetos de edificação de raiz de um hotel. A ideia é duplicar a faturação todos os anos, nos próximos 5 a 10 anos. A crise foi dura para as empresas de construção, mas tem toda a competência e capacidade técnica para se afirmar como nova empresa, como um novo player na área da construção. O trabalho vai desde a reabilitação de edifícios nas zonas históricas, a construção nova. Estamos, por exemplo, a fazer um centro de inspeção automóvel.
É tudo para terceiros?
A empresa funciona essencialmente para terceiros. Obviamente concorre às nossas obras e ganha às nossas obras se for competitiva, há independência total.
No exterior não há projetos?
Queremos que todos os nossos projetos, principalmente os de private equity, sejam exportáveis/internacionalizáveis (os ginásios vão expandir para o Brasil), mas procuramos sempre investir em Portugal.
Fonte: OJE
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