Após ter trabalhado mais de 20 anos em ativos e produtos financeiros, nomeadamente em fundos de investimento mobiliário, um produto financeiro que eu considero ser dos mais transparentes, dado que grande parte dos seus ativos são cotados diariamente em função das condições do mercado, a minha mudança para os fundos de investimento imobiliário (FII) está a revelar-se desafiante mas também exigente no contexto atual.
Desafiante, pois coincidiu com a mudança do regime dos Organismos de Investimento Coletivo (OIC) e do regime fiscal dos mesmos. Desafiante porque o sector após um período muito negativo (2008/13), está agora numa fase mais dinâmica.
Exigente, uma vez que o novo regime dos OIC veio estabelecer novas regras na área dos FII que a meu ver fazem sentido. Havia necessidade de melhorar a governance, nomeadamente tornar a gestão dos FII mais independente dos bancos (muitas vezes os acionistas das sociedades gestoras de FII), diminuir os conflitos de interesse entre investidores, gestores e vendedores, aumentar o rigor em diferentes vertentes como a redução do período entre avaliações, a rotatividade dos avaliadores e a rotatividade dos auditores, entre outros aspetos.
Focando apenas algumas questões, as avaliações de imóveis deixaram de ser de dois em dois anos para serem anuais. No caso de OIC abertos, a periodicidade corresponde à do resgate, caso esta seja inferior a 12 meses. Quando um imóvel é alienado, a avaliação não deve ter mais de seis meses. Sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel, este deve ser avaliado. No caso de um aumento ou redução do capital, a avaliação não deve ter mais de seis meses relativamente à data dessa operação.
Na avaliação de um imóvel, um dos avaliadores não deve ter participado na avaliação anterior. Um avaliador não pode avaliar mais de duas vezes seguidas o mesmo imóvel, com exceção dos projetos de construção, reabilitação, obras de melhoria, requalificação e ampliação de valor elevado, em que poderão avaliar até à conclusão do mesmo.
Quando duas avaliações de um imóvel distem mais de 20% em valor, é necessária uma terceira avaliação, sendo que o valor de carteira é calculado pela média dos dois valores mais próximos. Os pressupostos de avaliação definidos poderão ser suscetíveis de alguma subjetividade, daí que é sempre positivo reduzir a mesma por forma a aumentar o nível de confiança.
Na minha opinião, o pensamento do legislador foi no sentido de dar maior privilégio ao lançamento e desenvolvimento de FII fechados relativamente aos FII abertos. Foram adotadas regras que permitem tornar os fundos fechados menos opacos. Veremos daqui a uns anos se foram suficientes.
Quanto a oportunidades, as áreas que estão em desenvolvimento e que poderão ser determinantes nos próximos anos são FII que apostem na reabilitação urbana, continuação do trabalho de redução da quantidade significativa de imóveis devolutos através da venda mas, sobretudo do arrendamento e desenvolvimento de FII com um fim mais específico, apostando em setores como o turismo, o residencial prime ou a logística.
O setor dos FII que representava cerca de 11,1 mil milhões de euros em ativos (dados de 31 de Agosto) é de facto importante para uma economia que necessita de investimento.
Por Carlos Manuel Costa Bastardo, Docente do ISEG
artigo publicado no Funds People Portugal a 27 de outubro de 2015
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