Tendência. Projetos para construir edifícios de escritórios, hotéis e habitação de luxo multiplicam-se na zona-estrela de 2015. O eixo ribeirinho de Lisboa entre Santos e Santa Apolónia ‘ganhou’ 35.000 m2 de novos edifícios de escritórios nos últimos dez anos. Cerca de 40% (13.900 m2) integram-se na área da nova sede da EDP, sendo que os restantes 60% não corresponderam a uma construção especulativa mas a projetos com arrendatários pré-contratualmente definidos”, conclui o estudo “O Dinamizar da Zona Ribeirinha”, da consultora Aguirre Newman.
A dinâmica que se gerou nesta zona da cidade, relegada durante décadas, foi a grande novidade do mercado de escritórios da capital em 2015.
À sede da EDP têm-se sucedido vários negócios como é, por exemplo, o edifício comprado pela Fidelidade Property à Administração do Porto de Lisboa, em frente ao futuro Terminal de Cruzeiros e que vai acolher a sede da Abreu Advogados, ou as duas aquisições fechadas também este ano pela Edge Group, de Pinto Basto, que serão também reconvertidas em escritórios.
A profunda requalificação urbanística que envolveu vários locais e onde se incluem a Ribeira das Naus, a área envolvente ao revitalizado mercado da Ribeira, a Praça do Comércio e agora também o Campo das Cebolas tem acompanhado todo este dinamismo, explica Eduardo Fonseca, diretor do departamento de Promoção e Reabilitação da Aguirre Newman.
Mas há mais fatores a explicar esta capacidade de atração. A escassez de oferta no Parque das Nações para instalar empresas que necessitam de áreas amplas e que querem estar em Lisboa tem também contribuído para uma procura crescente nesta zona.
"Acreditamos que por força da redução da oferta no Parque da Nações (que conta apenas com 5,55% de taxa de disponibilidade) e o aumento da procura na frente ribeirinha, haverá um crescimento estruturado entre a Santa Apolónia e Alcântara onde estão em curso a reconstrução/reabilitação de alguns edifícios já com utilizadores finais identificados. Para além de todo o potencial que a zona oferece no que diz respeito à reabilitação, há ainda uma grande capacidade para o desenvolvimento de construção nova. O Plano de Pormenor designado como Aterro da Boavista, compreendido entre o mercado da Ribeira e a Rua Dom Carlos I, tem uma capacidade construtiva acima dos 110.000 m2 entre escritórios, habitação e comércio, assim como os terrenos disponíveis entre Santa Apolónia e o Parque das Nações", especifica ainda Eduardo Fonseca, acrescentando não ter dúvidas de que "dentro de uma década esta zona será o próximo Parque das Nações".
À semelhança do que acontece na Expo, também aqui há diversidade no tipo de projetos pois estes não se restringem só ao mercado de escritórios. "O mercado hoteleiro também está bastante voltado para esta zona da, cidade. A proximidade com a Baixa-Chiado, Cais do Sodré e mercado da Ribeira são alguns dos motivos que captam a atenção das unidades hoteleiras que desejam instalar-se em Lisboa. E, mais uma vez, o impacto da instalação de grandes empresas nesta zona faz vislumbrar a ida de outras, apresentando mais condições para investir neste sector", refere-se no estudo. "Quase todos os meses abrem negócios de pequenas e médias dimensões nesta zona, hostels e hotéis de 3 e 4 estrelas. Mas há pelo menos dois projetos grandes, já aprovados, com áreas a rondar os 5000 m2 aprovados para hotelaria", aponta o responsável da Aguirre.
Prédios para reabilitar a 5 milhões
Os estrangeiros, não só os turistas, mas aqueles que querem adquirir casa ou investir a uma escala maior em Portugal, estão a impulsionar também a reabilitação de vários edifícios da zona.
Manuel Neto, responsável pela loja da Engel&Volkers do Parque das Nações, já teve muitos clientes chineses (não só particulares mas também promotores) interessados nesta zona mas a polémica gerada em torno dos vistos gold tem feito esmorecer este mercado que se está a virar para Espanha. Mas ficaram os promotores nacionais e estrangeiros de outras nacionalidades atentos ao fenómeno do turismo em Portugal: "São promotores que procuram prédios para reabilitar com valores entre €1 e €5 milhões. E há interessados de todo o tipo. Para além dos nacionais, também promotores espanhóis, franceses e belgas e ainda do Dubai, Líbano, Paquistão, Líbia e Egito".
O destino final dos prédios reabilitados é para apartamentos turísticos ou para estrangeiros que querem residir cá. "Principalmente brasileiros e franceses", refere Manuel Neto. Eduardo Fonseca, da Aguirre Newman, corrobora, dizendo que, neste momento, praticamente tudo o que está a ser construído na zona é para este segmento. "São pessoas que estão a pagar valore' de frente-rio. Valores que o mercado interno não paga. E nesta frente há cada vez mais projetos residenciais". Os valores de venda variam entre os €3.750 e os €6.000 por m2".
Ainda na fase da construção, para quem procura edifícios devolutos, o preço do m2 de área a construir acima do solo varia muito consoante a localização mas a média rondará os €1.400, estima o responsável da Aguirre, referindo que não há uma base de comparação em termos de valorização para os valores que eram comercializados antes da crise. "Isto porque, na prática, nada se vendia ali antes ou durante a crise".
E muitos dos projetos que começaram por ser direcionados para escritórios acabaram reconvertidos em habitação. "É o caso do Eight Building, junto ao mercado da Ribeira, transformado num edifício com cerca de uma centena de apartamentos dos quais mais de 80 foram vendidos ao mercado asiático", exemplifica Manuel Neto, da Engel&Volkers.
Ou um "edifício da Rua da Moeda que sempre esteve destinado a escritórios e que agora é habitação, pois o promotor tinha um canal de escoamento para o mercado asiático", exemplifica também Eduardo Fonseca.
O estudo da Aguirre Newman realça ainda que a capacidade de atração da zona estende-se já aos serviços, dando como exemplo um projeto de grande dimensão, a CUF Tejo da José de Mello Saúde, um investimento de €200 milhões, cuja conclusão está prevista para 2018.
Do outro lado, na direção de Santa Apolónia, zona que irá ficar marcada pelo Terminal dos Cruzeiros, começam também a surgir projetos de peso onde se destaca o investimento da Fidelidade Property nos antigos arquivos centrais na Administração do Porto de Lisboa para os reconverter na sede da Abreu Advogados.
Fonte: Expresso
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